房？

北、上、广、深房价高，大学生望尘莫及。

大学刚毕业的学生，根本没有能力在这些城市买房。

来城里打工的农二代也没有能力买房。这就提出一个问题，

未来中国年轻人在城里怎么生存？

中国人把房子看得太重，尤其是现在。没房子连成家都是

问题，所以买房对年轻人来说是个巨大的压力。那国外的年轻

人是怎么生存的呢？国外的年轻人相比国内的年轻人生活得轻

松些。

在20世纪90年代，我感觉我活得比外国人轻松，虽然工

资不高，但物价低，需求也容易满足。我看德国年轻人，女士

们都留很短的头发，男士们都留长发，后来才发现理发费用很

贵，男生都留着长发不去理发。德国的女士们没有人穿高跟鞋，

都穿平底鞋。他们都跑着工作，基本没有自己买房的，都是租

房住。我问他们，为何不回去跟父母住？他们说没有自由。那

为什么不继承父母的房产？因为要支付高额遗产税，他们缴不起。遗产税有多高呢？40%。比如一套房是100万欧元，那就

需要缴40万欧元现金，这么高谁缴得起？我们中国现在的生

活，有点像20世纪90年代发达国家年轻人的生活，当人们富

裕后，人的需求在提高，生活压力就变大了，这是社会进步的房？

北、上、广、深房价高，大学生望尘莫及。

大学刚毕业的学生，根本没有能力在这些城市买房。

来城里打工的农二代也没有能力买房。这就提出一个问题，

未来中国年轻人在城里怎么生存？

中国人把房子看得太重，尤其是现在。没房子连成家都是

问题，所以买房对年轻人来说是个巨大的压力。那国外的年轻

人是怎么生存的呢？国外的年轻人相比国内的年轻人生活得轻

松些。

在20世纪90年代，我感觉我活得比外国人轻松，虽然工

资不高，但物价低，需求也容易满足。我看德国年轻人，女士

们都留很短的头发，男士们都留长发，后来才发现理发费用很

贵，男生都留着长发不去理发。德国的女士们没有人穿高跟鞋，

都穿平底鞋。他们都跑着工作，基本没有自己买房的，都是租

房住。我问他们，为何不回去跟父母住？他们说没有自由。那

为什么不继承父母的房产？因为要支付高额遗产税，他们缴不起。遗产税有多高呢？40%。比如一套房是100万欧元，那就

需要缴40万欧元现金，这么高谁缴得起？我们中国现在的生

活，有点像20世纪90年代发达国家年轻人的生活，当人们富

裕后，人的需求在提高，生活压力就变大了，这是社会进步的必然结果。

2006年，我去澳大利亚，看到那的年轻人不买房，他们

喜欢到不同的城市工作，到一个城市找一份工作，租一个房子，

工作几年这个地方都熟悉了，就换一个城市继续生活，这样一

生就把澳大利亚游了一遍。这种生活也挺有趣的。这是现在世

界上绝大多数年轻人的活法。在欧洲和美洲，年轻人压力没有

这么大，他们要快乐得多。

我和他们有同感。当年在国外读书都是租房住，变换不同

的区域和不同的城市，这给我留下了深刻印象。2017年我再

去德国时，把我当年住过的地方都看了一遍，感觉特别亲切。

那些曾经是我生活过的地方，那房子不属于我，没关系，但那

个房子我住过。我留恋不同城市住过的房子，因为那里给我留

下了美好的回忆。

我们来看看德国人是怎么看待住房问题的。

60%以上的德国人并不购房，而是选择租房。原因很简单：

租房比购房更合适。

即使是在繁华地区，一套三居室的住房也不过800~1 000

欧元，偏远点的地方，600欧元也能租到。德国人的月平均收

入大概3 000欧元，合人民币2.4万元，他们用大约不到1/3的

收入来租房。还有大约15%的德国人继承了祖上的遗产，他们必然结果。

2006年，我去澳大利亚，看到那的年轻人不买房，他们

喜欢到不同的城市工作，到一个城市找一份工作，租一个房子，

工作几年这个地方都熟悉了，就换一个城市继续生活，这样一

生就把澳大利亚游了一遍。这种生活也挺有趣的。这是现在世

界上绝大多数年轻人的活法。在欧洲和美洲，年轻人压力没有

这么大，他们要快乐得多。

我和他们有同感。当年在国外读书都是租房住，变换不同

的区域和不同的城市，这给我留下了深刻印象。2017年我再

去德国时，把我当年住过的地方都看了一遍，感觉特别亲切。

那些曾经是我生活过的地方，那房子不属于我，没关系，但那

个房子我住过。我留恋不同城市住过的房子，因为那里给我留

下了美好的回忆。

我们来看看德国人是怎么看待住房问题的。

60%以上的德国人并不购房，而是选择租房。原因很简单：

租房比购房更合适。

即使是在繁华地区，一套三居室的住房也不过800~1 000

欧元，偏远点的地方，600欧元也能租到。德国人的月平均收

入大概3 000欧元，合人民币2.4万元，他们用大约不到1/3的

收入来租房。还有大约15%的德国人继承了祖上的遗产，他们既不需要买房也不需要租房，这样算下来，只有25%的德国人

购买了住房。

德国人为什么不像中国人那样热衷炒房呢？原因是德国的

房产流动性很差，加上政府税收因素，如果谁要把买到的房子

转卖出去，可能会亏钱。德国人认为把一大笔钱压在房产上，

从商业的眼光看是不经济的，所以租房是德国人做出的明智选

择。

中国年轻人被买房压得喘不上气来，一辈子做房奴。其实

我们可以向国外年轻人学习，没有必要在一个地方生活一辈子。

如果你选择租房，压力轻不说，还可以换不同的居住环境，况

且我国政府推出了个人所得税的住房租金抵扣政策，就是你住

房的租金一部分可以从你缴的个人所得税中抵扣出来，所以房

价太贵，买房就不如租房。

再举一个例子。香港好一点的100平方米的房子，价格是

2 800万港币，首付就需要1 000万港币，年轻人刚工作哪有这

么多钱交首付？如果是租这套房子，一个月的租金是5万港币，

一年60万港币，需要50年才能拿回本金。那是买房合适还是

租房合适？比较下来，香港人多数是租房住而不是买房。在中

国内地我也算了一笔账，比如在北京买一套房需要500万元左

右，首付需要150万元，贷款350万元，期限是20年，每个月

要还款2万多元，想想看，什么工作可以一个月赚到2万元？就既不需要买房也不需要租房，这样算下来，只有25%的德国人

购买了住房。

德国人为什么不像中国人那样热衷炒房呢？原因是德国的

房产流动性很差，加上政府税收因素，如果谁要把买到的房子

转卖出去，可能会亏钱。德国人认为把一大笔钱压在房产上，

从商业的眼光看是不经济的，所以租房是德国人做出的明智选

择。

中国年轻人被买房压得喘不上气来，一辈子做房奴。其实

我们可以向国外年轻人学习，没有必要在一个地方生活一辈子。

如果你选择租房，压力轻不说，还可以换不同的居住环境，况

且我国政府推出了个人所得税的住房租金抵扣政策，就是你住

房的租金一部分可以从你缴的个人所得税中抵扣出来，所以房

价太贵，买房就不如租房。

再举一个例子。香港好一点的100平方米的房子，价格是

2 800万港币，首付就需要1 000万港币，年轻人刚工作哪有这

么多钱交首付？如果是租这套房子，一个月的租金是5万港币，

一年60万港币，需要50年才能拿回本金。那是买房合适还是

租房合适？比较下来，香港人多数是租房住而不是买房。在中

国内地我也算了一笔账，比如在北京买一套房需要500万元左

右，首付需要150万元，贷款350万元，期限是20年，每个月

要还款2万多元，想想看，什么工作可以一个月赚到2万元？就算是夫妇两个人共同还贷，压力也不小，还需要生活、养家糊

口等等。那么在这种情况下，买房就不如租房了。

中国刚走入买房买车的阶段，国外在工业化和城镇化时代

也和我们相同，它们也走过这个阶段。中国最近这20年，比过

去几千年盖的房子都要多，然而这种现象今后不会再出现了，

那未来的趋势是什么呢？就是中国既没有房子盖，也没有地方

盖房子，今后人们面对的不是买房而是租房的问题。

随着互联网的普及和与国际的接轨，中国年轻人应该向外

国人学习，不必把所有资金都压在房产上，你能够用租房的方

式活着，也是一种生活方式和生活态度。

这样可以相对轻松地活着。我想未来很少有人会谈买房的

话题，都是租房。因为大多数人都会租房住，就像德国人一样，

一直租房住。算是夫妇两个人共同还贷，压力也不小，还需要生活、养家糊

口等等。那么在这种情况下，买房就不如租房了。

中国刚走入买房买车的阶段，国外在工业化和城镇化时代

也和我们相同，它们也走过这个阶段。中国最近这20年，比过

去几千年盖的房子都要多，然而这种现象今后不会再出现了，

那未来的趋势是什么呢？就是中国既没有房子盖，也没有地方

盖房子，今后人们面对的不是买房而是租房的问题。

随着互联网的普及和与国际的接轨，中国年轻人应该向外

国人学习，不必把所有资金都压在房产上，你能够用租房的方

式活着，也是一种生活方式和生活态度。

这样可以相对轻松地活着。我想未来很少有人会谈买房的

话题，都是租房。因为大多数人都会租房住，就像德国人一样，

一直租房住。第10讲

政府为何要调控楼市？

这一讲我想谈政府对楼市的宏观调控。先给大家讲一个小

故事

2010年，我在清华大学给工商管理硕士学生监考，考试

结束后有个学生拿出手机，打开短信给我看。短信内容是

2010年中央领导人到澳门参加中国—葡语国家经贸合作论

坛，会后，中国年轻的记者问：“总理，中国政府对楼市的宏

观调控经过这么多年，您一直说要把过高的房价降下来，我们

就没有买房，等着您把房价降下来再买。这房价怎么越调越高

了呢？我们是该买房还是该租房？”

总理答道：“政府宏观调控这么多年，就是致力于把过高

的房价降下来，没想到房价真的是越来越高了，我看你们买不

起房就先租吧！”

学生们问我：“老师，我们是该买房还是该租房呢？”我的回答是：“请问总理吧！”当然，我并不知道这条信息是否

真实，但它多少反映了中国人对政府调控楼市的心态。第10讲

政府为何要调控楼市？

这一讲我想谈政府对楼市的宏观调控。先给大家讲一个小

故事

2010年，我在清华大学给工商管理硕士学生监考，考试

结束后有个学生拿出手机，打开短信给我看。短信内容是

2010年中央领导人到澳门参加中国—葡语国家经贸合作论

坛，会后，中国年轻的记者问：“总理，中国政府对楼市的宏

观调控经过这么多年，您一直说要把过高的房价降下来，我们

就没有买房，等着您把房价降下来再买。这房价怎么越调越高

了呢？我们是该买房还是该租房？”

总理答道：“政府宏观调控这么多年，就是致力于把过高

的房价降下来，没想到房价真的是越来越高了，我看你们买不

起房就先租吧！”

学生们问我：“老师，我们是该买房还是该租房呢？”我的回答是：“请问总理吧！”当然，我并不知道这条信息是否

真实，但它多少反映了中国人对政府调控楼市的心态。