么，买一个商铺可以养三代人吗？么，买一个商铺可以养三代人吗？第6讲

买商铺和写字楼

如果你想投资商铺和写字楼，该考虑什么呢？

商铺好理解，就是买卖东西，做商业的地方就叫商铺，自

古有之。

一个城市发达与否看什么？当然是看它的商业氛围好不

好，看它晚上是否灯红酒绿。年轻人之所以愿意住在大城市，

愿意到大城市打工，是因为那里商业氛围好，赚钱机会多。人

们之所以不愿意住在乡下，就是因为那里商业设施少，文化生

活不丰富。那什么是写字楼？写字楼就是专业的商业办公用楼。

现在有些公司规模比较小，不必自己盖一栋楼来办公。人家盖

好大厦之后，一层层出租，或者一间间出租，整栋楼都是办公

用的，这就叫写字楼。

写字楼是从国外引进来的模式，分为甲级写字楼和5A级

写字楼。到北京的市中心去看看，那些摩天大楼基本上都是写字楼，也就是高档办公的地方。现在各大城市都有高端写字楼，

国外也如此。第6讲

买商铺和写字楼

如果你想投资商铺和写字楼，该考虑什么呢？

商铺好理解，就是买卖东西，做商业的地方就叫商铺，自

古有之。

一个城市发达与否看什么？当然是看它的商业氛围好不

好，看它晚上是否灯红酒绿。年轻人之所以愿意住在大城市，

愿意到大城市打工，是因为那里商业氛围好，赚钱机会多。人

们之所以不愿意住在乡下，就是因为那里商业设施少，文化生

活不丰富。那什么是写字楼？写字楼就是专业的商业办公用楼。

现在有些公司规模比较小，不必自己盖一栋楼来办公。人家盖

好大厦之后，一层层出租，或者一间间出租，整栋楼都是办公

用的，这就叫写字楼。

写字楼是从国外引进来的模式，分为甲级写字楼和5A级

写字楼。到北京的市中心去看看，那些摩天大楼基本上都是写字楼，也就是高档办公的地方。现在各大城市都有高端写字楼，

国外也如此。商铺、写字楼和住宅不同，它们具有一种特殊的功能，那

就是投资。

如果你想买商铺，主要看什么？

我认为，主要看稀缺的位置。那什么样的商铺位置算是稀

缺的呢？

比如，在一大片社区有很多住户，周边没有多少其他的商

业服务配套设施。人们生活讲究就近原则，如洗衣店、面包房、

咖啡馆、各种饭馆等等，在这里经营商业赚钱的机会就多。大

多数买商铺的都是投资者，他们自己不经营，都租给经营者。

你买了商铺后，商铺租金怎么才能高呢？这涉及稀缺的概

念。

例如，早些年香港的商铺不贵，跟中国内地现在一样，商

铺和住宅在价格上没有太大区别。香港是一个自由贸易港，所

有进口商品都免税，后来香港的商业发展得越来越好，商铺也

随之火了起来。香港是一个旅游胜地，商铺租金越来越贵。

在香港铜锣湾的一个街角有一个摊位，对着六个路口，只

卖鲜榨果汁饮料，这里来往人群川流不息，据说摊位费最贵的

时候，一年租金就是上千万港币。香港寸土寸金的称号就是这

么来的。香港商铺的租金高得离谱，因为商铺能赚钱就有人租。

那里挂着大幅标语：这里是全世界人气最旺的地方。那里真的商铺、写字楼和住宅不同，它们具有一种特殊的功能，那

就是投资。

如果你想买商铺，主要看什么？

我认为，主要看稀缺的位置。那什么样的商铺位置算是稀

缺的呢？

比如，在一大片社区有很多住户，周边没有多少其他的商

业服务配套设施。人们生活讲究就近原则，如洗衣店、面包房、

咖啡馆、各种饭馆等等，在这里经营商业赚钱的机会就多。大

多数买商铺的都是投资者，他们自己不经营，都租给经营者。

你买了商铺后，商铺租金怎么才能高呢？这涉及稀缺的概

念。

例如，早些年香港的商铺不贵，跟中国内地现在一样，商

铺和住宅在价格上没有太大区别。香港是一个自由贸易港，所

有进口商品都免税，后来香港的商业发展得越来越好，商铺也

随之火了起来。香港是一个旅游胜地，商铺租金越来越贵。

在香港铜锣湾的一个街角有一个摊位，对着六个路口，只

卖鲜榨果汁饮料，这里来往人群川流不息，据说摊位费最贵的

时候，一年租金就是上千万港币。香港寸土寸金的称号就是这

么来的。香港商铺的租金高得离谱，因为商铺能赚钱就有人租。

那里挂着大幅标语：这里是全世界人气最旺的地方。那里真的是人气旺，人潮涌动，毫不夸张地说，如果天上下雨，你都不

需要带雨伞，因为雨都淋不到你。那里人太多了，过马路都得

排大队。那里的商业氛围很好，天气热时，买一杯饮料是必需

的，因此那里街角卖饮料的摊位租金就会贵。但远离了闹市区，

还是同样大小的摊位，那儿的租金就会便宜很多。

所以买商铺，最重要的是地段，这是买或租商铺的黄金法

则——选择稀缺地段，人流密集地段。

地铁口、高铁站、公共汽车站等处的商铺会有升值空间。

我很喜欢成都这个城市，不仅仅因为那里有国宝大熊猫，

还因为那里的商业氛围。

成都被誉为天府之国，是最适合人类居住的地方。成都人

特别乐天，大家都喜欢吃火锅，特别是晚上，街上灯火通明，

人们都上街吃饭，这里有饮食文化的氛围，所以成都的饮食文

化非常好。这一点很像香港，所以，未来成都商铺的发展空间

很大。

如果你想投资商铺，第一考虑地段是否稀缺，第二考虑人流量多少，第三要知道商铺需要时间养。

你买了商铺需要养，不像买住宅，马上就能租出去，商铺

有时需要养三五年，商铺周边的商业氛围才会成熟起来。刚开

始时商铺的租金很低，还有可能暂时租不出去，要赔几年才能是人气旺，人潮涌动，毫不夸张地说，如果天上下雨，你都不

需要带雨伞，因为雨都淋不到你。那里人太多了，过马路都得

排大队。那里的商业氛围很好，天气热时，买一杯饮料是必需

的，因此那里街角卖饮料的摊位租金就会贵。但远离了闹市区，

还是同样大小的摊位，那儿的租金就会便宜很多。

所以买商铺，最重要的是地段，这是买或租商铺的黄金法

则——选择稀缺地段，人流密集地段。

地铁口、高铁站、公共汽车站等处的商铺会有升值空间。

我很喜欢成都这个城市，不仅仅因为那里有国宝大熊猫，

还因为那里的商业氛围。

成都被誉为天府之国，是最适合人类居住的地方。成都人

特别乐天，大家都喜欢吃火锅，特别是晚上，街上灯火通明，

人们都上街吃饭，这里有饮食文化的氛围，所以成都的饮食文

化非常好。这一点很像香港，所以，未来成都商铺的发展空间

很大。

如果你想投资商铺，第一考虑地段是否稀缺，第二考虑人流量多少，第三要知道商铺需要时间养。

你买了商铺需要养，不像买住宅，马上就能租出去，商铺

有时需要养三五年，商铺周边的商业氛围才会成熟起来。刚开

始时商铺的租金很低，还有可能暂时租不出去，要赔几年才能持平，之后才会赚钱，所以投资商铺要做好心理准备。

人们常说，买商铺好，一铺可以养三代人。这句话也不尽

然。为什么？不是所有的商铺都赚钱，只有稀缺的商铺才赚钱，

不稀缺的商铺不赚钱。

选哪里的商铺才能赚钱？这就要看商铺和住宅的比例了。

如果开发商在建楼时，盖了一大片居民楼，只建了5%商

铺，其余都是住宅，商铺稀缺，这样的商铺就好租，就能赚钱，

因为物以稀为贵。

反之，如果开发商为了赚钱，在住宅楼下盖满了商铺，那

商铺就不好租。大家知道，商铺的价格比住宅卖得贵，如果商

铺的比例超过20%，比5%多出4倍，试想一下，1家面包店生

意好，4家面包店还怎么赚钱？1家洗衣店正好，4家洗衣店谁

还赚钱？

以此类推，如果商铺供过于求，商铺的租金上不去，买商

铺做投资就不赚钱了。现在开发商在盖住宅楼时，基本上都加

大了商铺的比例，这导致买了商铺的人不赚钱，钱都被开发商赚走了。这是你在买商铺时要注意的。

你也许会发现，中国的住宅和写字楼的价格倒挂，这种现

象合理吗？很多人不理解这种现象，问我为什么。

10多年前，北京马甸卖写字楼，我的学生问我，老师我持平，之后才会赚钱，所以投资商铺要做好心理准备。

人们常说，买商铺好，一铺可以养三代人。这句话也不尽

然。为什么？不是所有的商铺都赚钱，只有稀缺的商铺才赚钱，

不稀缺的商铺不赚钱。

选哪里的商铺才能赚钱？这就要看商铺和住宅的比例了。

如果开发商在建楼时，盖了一大片居民楼，只建了5%商

铺，其余都是住宅，商铺稀缺，这样的商铺就好租，就能赚钱，

因为物以稀为贵。

反之，如果开发商为了赚钱，在住宅楼下盖满了商铺，那

商铺就不好租。大家知道，商铺的价格比住宅卖得贵，如果商

铺的比例超过20%，比5%多出4倍，试想一下，1家面包店生

意好，4家面包店还怎么赚钱？1家洗衣店正好，4家洗衣店谁

还赚钱？

以此类推，如果商铺供过于求，商铺的租金上不去，买商

铺做投资就不赚钱了。现在开发商在盖住宅楼时，基本上都加

大了商铺的比例，这导致买了商铺的人不赚钱，钱都被开发商赚走了。这是你在买商铺时要注意的。

你也许会发现，中国的住宅和写字楼的价格倒挂，这种现

象合理吗？很多人不理解这种现象，问我为什么。

10多年前，北京马甸卖写字楼，我的学生问我，老师我