元。建国门的房价多少钱？10万元。原来差10倍，现在只差1

倍。为什么会出现这样的情况？

上文说过，房价有一个洼地原则。一个城市像一个大湖，

往湖里扔石头，湖中心的浪花最大，波纹慢慢向四周扩散，直

至扩散到湖边。城中心的房价先涨，郊区房价后涨也是同样的

道理。

为什么有洼地原则呢？这是由土地的稀缺性决定的。城市

的人口越来越多，市中心的房子不够住，人们必须住到外围去，

最后住到城边上。未来城市的边界是以地铁线路来界定的，在

大城市，地铁修到哪里，城市的边界就在哪里。你买到城市边

上的房子没关系，因为有地铁很方便。

例如，十几年前深圳市中心的房价是3万元左右，而宝安

区的房价不到5 000元，相差6倍。现在市中心房价8万元，宝安区的房价升到5万元，相差不到1倍。这也是洼地原则。

深圳的地铁修通了，从宝安区到市里只用半个多小时，市

中心道路拥挤，出门也需要半小时，这时宝安区的房价就会涨

起来。所以，如果你现在还在二线城市或者三、四线城市居住，

买房时要先从市中心开始，一点点向外买。

例如，在北京，刚开始买房时大家不考虑这些，在哪儿工

作就选择在哪里买房，随机性很强。当时人们买房只考虑居住，元。建国门的房价多少钱？10万元。原来差10倍，现在只差1

倍。为什么会出现这样的情况？

上文说过，房价有一个洼地原则。一个城市像一个大湖，

往湖里扔石头，湖中心的浪花最大，波纹慢慢向四周扩散，直

至扩散到湖边。城中心的房价先涨，郊区房价后涨也是同样的

道理。

为什么有洼地原则呢？这是由土地的稀缺性决定的。城市

的人口越来越多，市中心的房子不够住，人们必须住到外围去，

最后住到城边上。未来城市的边界是以地铁线路来界定的，在

大城市，地铁修到哪里，城市的边界就在哪里。你买到城市边

上的房子没关系，因为有地铁很方便。

例如，十几年前深圳市中心的房价是3万元左右，而宝安

区的房价不到5 000元，相差6倍。现在市中心房价8万元，宝安区的房价升到5万元，相差不到1倍。这也是洼地原则。

深圳的地铁修通了，从宝安区到市里只用半个多小时，市

中心道路拥挤，出门也需要半小时，这时宝安区的房价就会涨

起来。所以，如果你现在还在二线城市或者三、四线城市居住，

买房时要先从市中心开始，一点点向外买。

例如，在北京，刚开始买房时大家不考虑这些，在哪儿工

作就选择在哪里买房，随机性很强。当时人们买房只考虑居住，根本没有考虑房子的升值问题，那时房价的差别也不大，后来

人们才发现，城市不同地段的升值空间完全不同。你买房时，

一定要看看这个房子未来有没有升值空间。

我们的结论是：如果你在大城市，可以在城郊买房；如果

你在小城市，应先在市中心买房，当市中心的房价已经涨上去

了，你再考虑到城郊买房子，同时考虑它的性价比。

让我们来看看郑州这个二线城市房价的上涨过程。

2005年我到郑州做报告，房地产商在郑州市中心建了

房，售价是3 800元每平方米，当时算是高价房了。我在报告

中说，郑州是一个省会城市，以后会有很多人进城打工，由于

大量人口的流入，未来郑州房价肯定会涨，现在买房合适。我

又说，如果郑州新区建好后，新区的房价会比老区的房价贵。

我讲完课后，就有人在网上说：“别听她的，这是房地产商的托！”后来郑州的房价涨起来，网上又有人说：“早知道当时

不骂她了，早点儿买房多合适啊！”

我依据什么判断郑州未来的房价会涨？因为郑州是河南的

省会城市，有近1亿人口的腹地。这些年轻人来郑州打工，他

们需要住房，郑州的房价不可能只停留在3 000多元。

我又依据什么判断郑州新区的房价会超过老区？因为政府

在郑州新区做了大量投资，修建了地铁，拓宽了道路，建了高根本没有考虑房子的升值问题，那时房价的差别也不大，后来

人们才发现，城市不同地段的升值空间完全不同。你买房时，

一定要看看这个房子未来有没有升值空间。

我们的结论是：如果你在大城市，可以在城郊买房；如果

你在小城市，应先在市中心买房，当市中心的房价已经涨上去

了，你再考虑到城郊买房子，同时考虑它的性价比。

让我们来看看郑州这个二线城市房价的上涨过程。

2005年我到郑州做报告，房地产商在郑州市中心建了

房，售价是3 800元每平方米，当时算是高价房了。我在报告

中说，郑州是一个省会城市，以后会有很多人进城打工，由于

大量人口的流入，未来郑州房价肯定会涨，现在买房合适。我

又说，如果郑州新区建好后，新区的房价会比老区的房价贵。

我讲完课后，就有人在网上说：“别听她的，这是房地产商的托！”后来郑州的房价涨起来，网上又有人说：“早知道当时

不骂她了，早点儿买房多合适啊！”

我依据什么判断郑州未来的房价会涨？因为郑州是河南的

省会城市，有近1亿人口的腹地。这些年轻人来郑州打工，他

们需要住房，郑州的房价不可能只停留在3 000多元。

我又依据什么判断郑州新区的房价会超过老区？因为政府

在郑州新区做了大量投资，修建了地铁，拓宽了道路，建了高楼大厦，新区更接近现代化的大都市，所以新区房价高于老区

的房价是有道理的。郑州高铁建好后，郑州东站附近的房价都

涨了。

2005年，我判断中国未来有四个大一点儿的省会城市的

房价一定会涨，一是郑州，二是合肥，三是武汉，四是长沙。

我为什么这么判断？

当时我看到中国省会房价的数据，只有这四个城市的房价

还在3 000元左右（不包括中国东北和西北的边远地区）。因

为省会城市周围有腹地，当经济发展了，农村人口会向城市聚

集，我认为这几个城市的房价一定会涨，但没想到会涨得那么

快。

以合肥为例。合肥这个城市原来不大，但它的腹地很大。

安徽省的农村人进城打工，年轻人买房的需求逐渐增大，合肥的房子供给又不能马上增加，就会造成某一时期房价猛涨。随

着合肥的土地供给扩大和新房的增加，房价就会达到一个平衡

价格，就是供给和需求平衡价格。

买房时，你需要考虑的另一点就是，政府投入建设的基础

设施在哪儿，哪里的房价就会涨！

2007年，北京开奥运会之前，奥运村附近的房价，精装

修房的价格是每平方米1.7万元。2008年后，奥运村房价直线楼大厦，新区更接近现代化的大都市，所以新区房价高于老区

的房价是有道理的。郑州高铁建好后，郑州东站附近的房价都

涨了。

2005年，我判断中国未来有四个大一点儿的省会城市的

房价一定会涨，一是郑州，二是合肥，三是武汉，四是长沙。

我为什么这么判断？

当时我看到中国省会房价的数据，只有这四个城市的房价

还在3 000元左右（不包括中国东北和西北的边远地区）。因

为省会城市周围有腹地，当经济发展了，农村人口会向城市聚

集，我认为这几个城市的房价一定会涨，但没想到会涨得那么

快。

以合肥为例。合肥这个城市原来不大，但它的腹地很大。

安徽省的农村人进城打工，年轻人买房的需求逐渐增大，合肥的房子供给又不能马上增加，就会造成某一时期房价猛涨。随

着合肥的土地供给扩大和新房的增加，房价就会达到一个平衡

价格，就是供给和需求平衡价格。

买房时，你需要考虑的另一点就是，政府投入建设的基础

设施在哪儿，哪里的房价就会涨！

2007年，北京开奥运会之前，奥运村附近的房价，精装

修房的价格是每平方米1.7万元。2008年后，奥运村房价直线上升到5万元每平方米。为什么呢？北京为了办奥运会，政府

在奥运村周围大量投资，有两条地铁从这里通过，四环和五环

交通顺畅，基础设施完善，生活很方便，出行也很方便。这里

的房子当然值这个价。

当你发现你住的城市，政府准备修一条路，修一条地铁，

建一条轻轨或公交线路，建一个大商场，这些地方就值得买房，

未来就有升值空间。只要政府修了路，建了地铁、高速公路、

高铁之后，地铁沿线、高速公路沿线、高铁口、高速公路口、

地铁口、公共汽车站点等周边的房价都会涨，因为出行方便了。

根据洼地原则，一线城市房价先涨，二线城市房价后涨，

但二、三线城市房价上涨的幅度和速度都没有一线城市大和快。

为什么呢？这也是由土地的稀缺性和人口流动性决定的。如果

一个城市的土地可以无限向外扩张，这里的房价就不会持续上

涨。为什么呢？因为只要房价一涨，开发商认为有利可图，就

会增加房屋的供给，就会加紧盖房，这里的房价就升不上去。

而一线城市周边没有了土地，土地供给不足，需求上升，房价

上涨。所以，考虑一个城市的房价是否会上涨，主要看土地供

给和人口是否会持续流入。

你买房一定要看城市外围还有地吗？区域周边还有地吗？

如果已经没有地了，你选择买这里的房子就有升值空间。这是

由土地稀缺性决定的。具体到买住宅，需要考虑什么呢？上升到5万元每平方米。为什么呢？北京为了办奥运会，政府

在奥运村周围大量投资，有两条地铁从这里通过，四环和五环

交通顺畅，基础设施完善，生活很方便，出行也很方便。这里

的房子当然值这个价。

当你发现你住的城市，政府准备修一条路，修一条地铁，

建一条轻轨或公交线路，建一个大商场，这些地方就值得买房，

未来就有升值空间。只要政府修了路，建了地铁、高速公路、

高铁之后，地铁沿线、高速公路沿线、高铁口、高速公路口、

地铁口、公共汽车站点等周边的房价都会涨，因为出行方便了。

根据洼地原则，一线城市房价先涨，二线城市房价后涨，

但二、三线城市房价上涨的幅度和速度都没有一线城市大和快。

为什么呢？这也是由土地的稀缺性和人口流动性决定的。如果

一个城市的土地可以无限向外扩张，这里的房价就不会持续上

涨。为什么呢？因为只要房价一涨，开发商认为有利可图，就

会增加房屋的供给，就会加紧盖房，这里的房价就升不上去。

而一线城市周边没有了土地，土地供给不足，需求上升，房价

上涨。所以，考虑一个城市的房价是否会上涨，主要看土地供

给和人口是否会持续流入。

你买房一定要看城市外围还有地吗？区域周边还有地吗？

如果已经没有地了，你选择买这里的房子就有升值空间。这是

由土地稀缺性决定的。具体到买住宅，需要考虑什么呢？选择区片很重要，买住宅要考虑生活是否方便。家有

老人和孩子的，老人病了需要去医院；孩子需要上幼儿园、

小学、初中、高中。上班交通是否方便？有地铁吗？有公

交车吗？有轻轨吗？有高铁站吗？有机场吗？……

买住宅要考虑学校、医院等等。你如果在市中心选房，

交通方便的地段，未来会有升值空间；你如果在城郊买房，

价格便宜，性价比高，但升值空间相对小。因为要考虑教

育、文化、养老、医疗、交通等因素，要出行方便、看病

方便、上学方便，满足这些条件才是好房源。

当然，养老也是需要考虑的问题。城市的养老院是稀缺资

源。我认为，下一个抢房的重点市场是市中心的高端养老院。

如果你选择住宅，未必要选在市中心，未来的居住趋势是

郊区化。

发达国家的城市中心不住人，人们都住在郊区。为了生活

质量好，可以呼吸到新鲜空气，富人选择在城郊居住。现在中

国人还都愿意扎堆住在市中心，享受那里的文化生活。未来的

中国也许不是这个样子，富裕的人愿意搬到乡下居住。郊区化

是中国未来的居住趋势。

讲完如何买住宅，我们再讲讲买商铺和写字楼时该考虑什选择区片很重要，买住宅要考虑生活是否方便。家有

老人和孩子的，老人病了需要去医院；孩子需要上幼儿园、

小学、初中、高中。上班交通是否方便？有地铁吗？有公

交车吗？有轻轨吗？有高铁站吗？有机场吗？……

买住宅要考虑学校、医院等等。你如果在市中心选房，

交通方便的地段，未来会有升值空间；你如果在城郊买房，

价格便宜，性价比高，但升值空间相对小。因为要考虑教

育、文化、养老、医疗、交通等因素，要出行方便、看病

方便、上学方便，满足这些条件才是好房源。

当然，养老也是需要考虑的问题。城市的养老院是稀缺资

源。我认为，下一个抢房的重点市场是市中心的高端养老院。

如果你选择住宅，未必要选在市中心，未来的居住趋势是

郊区化。

发达国家的城市中心不住人，人们都住在郊区。为了生活

质量好，可以呼吸到新鲜空气，富人选择在城郊居住。现在中

国人还都愿意扎堆住在市中心，享受那里的文化生活。未来的

中国也许不是这个样子，富裕的人愿意搬到乡下居住。郊区化

是中国未来的居住趋势。

讲完如何买住宅，我们再讲讲买商铺和写字楼时该考虑什