①本案将作为大溪镇提升当地住宅品质的项目，现阶段进入具有抢占市场的时间优势；②本案地理位置较好，位于镇中心以南，与南嵩路相邻，日后出行非常便利，并且地块南看山北望水，对住宅品质的提升具有天然优势；地块地面无建筑物，无拆迁要求，为后期的快速开发提供条件；开发商具有丰富的住宅开发的操盘经验，具有专业团队及资源优势。劣势：本案地块面积不大，2.10%的容积率相对小城镇的低密度略显局促；作为外地开发商，本地资源缺乏。机会：①国家城镇化战略方针及政策的出台，加之目前各地城镇建设实际推进步伐加快，地方对优质开发企业的进入存在需求；②大溪镇作为浙江省百强镇、省历史文化保护区和省绿色小城镇，既有深厚的人文历史底蕴和优质的自然资源，又有大力发展的经济基础，人口聚集能力较强，创造了买房的潜在需求；③大溪镇工农业较发达、民营企业较多，目前拥有12万常住人口、17万多外来人口，有购房客群基础；④大溪镇当地产品均为本地开发商开发的产品，且在售项目以中小体量为主，多数项目的品质有待提高，小城镇建设对外地专业开发商的需求较大。威胁：本案周边的配套相比镇中心尚显不足。（8）结论及建议。综上所述，项目投资条件、收益预期及社会效益良好，建议如下。项目定位：高品质城市公寓，引入齐全的社区生活及商业配套，由专业物管团队提供物业服务，打造大溪镇当地最高品质的住宅之一。①本案将作为大溪镇提升当地住宅品质的项目，现阶段进入具有抢占市场的时间优势；②本案地理位置较好，位于镇中心以南，与南嵩路相邻，日后出行非常便利，并且地块南看山北望水，对住宅品质的提升具有天然优势；地块地面无建筑物，无拆迁要求，为后期的快速开发提供条件；开发商具有丰富的住宅开发的操盘经验，具有专业团队及资源优势。劣势：本案地块面积不大，2.10%的容积率相对小城镇的低密度略显局促；作为外地开发商，本地资源缺乏。机会：①国家城镇化战略方针及政策的出台，加之目前各地城镇建设实际推进步伐加快，地方对优质开发企业的进入存在需求；②大溪镇作为浙江省百强镇、省历史文化保护区和省绿色小城镇，既有深厚的人文历史底蕴和优质的自然资源，又有大力发展的经济基础，人口聚集能力较强，创造了买房的潜在需求；③大溪镇工农业较发达、民营企业较多，目前拥有12万常住人口、17万多外来人口，有购房客群基础；④大溪镇当地产品均为本地开发商开发的产品，且在售项目以中小体量为主，多数项目的品质有待提高，小城镇建设对外地专业开发商的需求较大。威胁：本案周边的配套相比镇中心尚显不足。（8）结论及建议。综上所述，项目投资条件、收益预期及社会效益良好，建议如下。项目定位：高品质城市公寓，引入齐全的社区生活及商业配套，由专业物管团队提供物业服务，打造大溪镇当地最高品质的住宅之一。9.2 如何进行项目融资决策

项目融资决策，就是项目融资结构的优化决策。或者说，项目融资决策是融通资金的结构要素，如构成投资结构、融资模式、资金结构、信用担保结构等要素的有效组合。

9.2.1 融资方式决策

在项目融资工作开始之前，项目投资人或主办人通常要对拟投资项目进行初步分析，做出投资决策和融资方式决策。一般来说，项目融资适用于投资规模大、周期长、投资收益和现金流量稳定、股权投资人或项目公司信用不足以支持简单贷款的新建投资项目。企业融资项目决策的程序如图9-2所示。

此外，拟投资项目如采用项目融资方式解决资金问题，通常需要取得所在地政府部门的政策支持和计划管理部门的批准。应当说，认真分析拟投资项目的特点和条件是正确做出项目融资决策的基础。9.2 如何进行项目融资决策

项目融资决策，就是项目融资结构的优化决策。或者说，项目融资决策是融通资金的结构要素，如构成投资结构、融资模式、资金结构、信用担保结构等要素的有效组合。

9.2.1 融资方式决策

在项目融资工作开始之前，项目投资人或主办人通常要对拟投资项目进行初步分析，做出投资决策和融资方式决策。一般来说，项目融资适用于投资规模大、周期长、投资收益和现金流量稳定、股权投资人或项目公司信用不足以支持简单贷款的新建投资项目。企业融资项目决策的程序如图9-2所示。

此外，拟投资项目如采用项目融资方式解决资金问题，通常需要取得所在地政府部门的政策支持和计划管理部门的批准。应当说，认真分析拟投资项目的特点和条件是正确做出项目融资决策的基础。图9-2 企业融资项目决策的程序

9.2.2 项目融资方案

项目投资人或主办人在决定采用项目融资方式后，通常须确定项目投资与项目融资的初步结构或初步方案，并做出项目可行性研究。

项目融资顾问在融资决策分析阶段，需要对拟投资项目进行初步调查和了解，并在此基础上协助项目主办人修改和完善项目融资的初步结构和方案。

案例 “世纪星”项目融资决策全过程

方案一：直接融资项目模式。投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中，浙商联盟直接向国内银行进行融资，负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%。两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自的自有资金和银行贷款投资。天鸿地产在过去开发的许多房地产项目中，自有资金只达到了总投资金额的10%，银行贷款占比大。公司项目投入资金中主要是银行贷款（30%~40%）；自有资金中有30%~40%来自开发商流动贷款；施工企业往往要向项目垫付总投入30%~40%的资金，这部分资金也多是银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，也多是客户向银行申请的个人住房抵押贷款，同样也是银行贷款。资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款、股本资金和发行债券3种。本方案融资成本为7 424.84万元。图9-2 企业融资项目决策的程序

9.2.2 项目融资方案

项目投资人或主办人在决定采用项目融资方式后，通常须确定项目投资与项目融资的初步结构或初步方案，并做出项目可行性研究。

项目融资顾问在融资决策分析阶段，需要对拟投资项目进行初步调查和了解，并在此基础上协助项目主办人修改和完善项目融资的初步结构和方案。

案例 “世纪星”项目融资决策全过程

方案一：直接融资项目模式。投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中，浙商联盟直接向国内银行进行融资，负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%。两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自的自有资金和银行贷款投资。天鸿地产在过去开发的许多房地产项目中，自有资金只达到了总投资金额的10%，银行贷款占比大。公司项目投入资金中主要是银行贷款（30%~40%）；自有资金中有30%~40%来自开发商流动贷款；施工企业往往要向项目垫付总投入30%~40%的资金，这部分资金也多是银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，也多是客户向银行申请的个人住房抵押贷款，同样也是银行贷款。资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款、股本资金和发行债券3种。本方案融资成本为7 424.84万元。方案二：合资项目公司融资项目模式。投资结构：公司型合资结构，由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。天鸿地产认购该控股公司100%股票，成为控股公司法律上的拥有者。天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司的资产负债和经营损益内容并入天鸿地产的财务报表，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设、生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外，没有其他资产和业务，也没有经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保，以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团。根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购可转换债券的比例为60%、40%。资金结构：股本资金、准股本资金和债务资金3种。本方案融资成本为8 180.9万元。方案三：设施使用协议融资项目模式。投资结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订机械设备使用协议。天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一份无论使用与否都需付款的设备使用协议，在能顺利建成项目的前提下，定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟根据提供的机械设备使用协议，由天鸿地产负责建设、运营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责方案二：合资项目公司融资项目模式。投资结构：公司型合资结构，由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。天鸿地产认购该控股公司100%股票，成为控股公司法律上的拥有者。天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司的资产负债和经营损益内容并入天鸿地产的财务报表，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设、生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外，没有其他资产和业务，也没有经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保，以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团。根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购可转换债券的比例为60%、40%。资金结构：股本资金、准股本资金和债务资金3种。本方案融资成本为8 180.9万元。方案三：设施使用协议融资项目模式。投资结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订机械设备使用协议。天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一份无论使用与否都需付款的设备使用协议，在能顺利建成项目的前提下，定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟根据提供的机械设备使用协议，由天鸿地产负责建设、运营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责