政府过去有土地出让金支撑，以后没了土地出让金，政府

怎么给社会提供公共设施和公共服务？

这里我想展开讲讲土地出让金是怎么回事，前面多次提到

过这个概念。

我国在1994年进行了财税体制改革，我们是分税制。朱

镕基总理当时在制定财税改革方案时说：“中央收中央税是国

税，地方收地方税叫地税，好收的税归中央，不好收的税归地

方，原则是地方多收多支，少收少支，不收别支。”言外之意

地方要努力收地方税，中央不管。那卖地的钱该归谁？当时中

央认为土地出让金是一笔小钱，那时还没有住房制度改革，

1994年还没有商品房，于是就把土地出让金放给了地方，作

为地方的财政收入。每卖一块地，地方政府都和中央政府分这

笔钱。

但是20多年下来，由于我国房地产市场的快速发展，地

价越来越贵，土地出让金越来越高，成了一笔大钱。原来占地

方财政收入的10%，后来占到20%、30%，现在占到有些地方

政府收入的50%。什么意思？就是维持地方财政的钱50%都是

卖地收入，地方财政就变成了土地财政。如果没有地可卖了，

怎么办？只能征收房地产税了。所以征收房地产税在中国是客

观趋势。

我判断未来中国的地方财政，会从原来的土地出让金向征政府过去有土地出让金支撑，以后没了土地出让金，政府

怎么给社会提供公共设施和公共服务？

这里我想展开讲讲土地出让金是怎么回事，前面多次提到

过这个概念。

我国在1994年进行了财税体制改革，我们是分税制。朱

镕基总理当时在制定财税改革方案时说：“中央收中央税是国

税，地方收地方税叫地税，好收的税归中央，不好收的税归地

方，原则是地方多收多支，少收少支，不收别支。”言外之意

地方要努力收地方税，中央不管。那卖地的钱该归谁？当时中

央认为土地出让金是一笔小钱，那时还没有住房制度改革，

1994年还没有商品房，于是就把土地出让金放给了地方，作

为地方的财政收入。每卖一块地，地方政府都和中央政府分这

笔钱。

但是20多年下来，由于我国房地产市场的快速发展，地

价越来越贵，土地出让金越来越高，成了一笔大钱。原来占地

方财政收入的10%，后来占到20%、30%，现在占到有些地方

政府收入的50%。什么意思？就是维持地方财政的钱50%都是

卖地收入，地方财政就变成了土地财政。如果没有地可卖了，

怎么办？只能征收房地产税了。所以征收房地产税在中国是客

观趋势。

我判断未来中国的地方财政，会从原来的土地出让金向征收房地产税转变。但中国不是特例，世界上大多数国家都在征

收房地产税。

那国外是如何收房产税的？以一套200万元的房子为例，

看看在不同国家，每年需要缴多少钱的税呢？

在美国，每个州的税率标准不一样，税率在1%~3%，中

位数为1%。每年，房产持有人都要按照当年的房产估值缴

纳。但是，不是按房子的买价来缴税，而是按照房子的估值来

缴税。如果是一套200万元人民币的房产，在美国每年要缴2

万元人民币税金。

在加拿大，房产税是1%左右，一年也要缴2万元人民币税

金。

在日本，房产的持有税是1.7%，每年要缴3.4万元人民币

税金。

在英国，每年也要缴1万元人民币税金。

当然，也有的国家不缴房产税，比如泰国和希腊。

照这样算来，如果中国按照1%的税率缴税，北京一套房

如果估值500万元，那1%税率就是5万元，这也不是一个小数

目了。

在美国，房价估值越高的地方，房产税缴纳得越多。为什

么？因为这个地方民生项目的品质好，居住地安全系数高。收房地产税转变。但中国不是特例，世界上大多数国家都在征

收房地产税。

那国外是如何收房产税的？以一套200万元的房子为例，

看看在不同国家，每年需要缴多少钱的税呢？

在美国，每个州的税率标准不一样，税率在1%~3%，中

位数为1%。每年，房产持有人都要按照当年的房产估值缴

纳。但是，不是按房子的买价来缴税，而是按照房子的估值来

缴税。如果是一套200万元人民币的房产，在美国每年要缴2

万元人民币税金。

在加拿大，房产税是1%左右，一年也要缴2万元人民币税

金。

在日本，房产的持有税是1.7%，每年要缴3.4万元人民币

税金。

在英国，每年也要缴1万元人民币税金。

当然，也有的国家不缴房产税，比如泰国和希腊。

照这样算来，如果中国按照1%的税率缴税，北京一套房

如果估值500万元，那1%税率就是5万元，这也不是一个小数

目了。

在美国，房价估值越高的地方，房产税缴纳得越多。为什

么？因为这个地方民生项目的品质好，居住地安全系数高。像一些高档学校、知名医院一般都集中在高档小区周围。

这样的地方人们都愿意住，人们都愿意向纳税多的小区靠拢。

不是我们原先理解的那样，哪儿房产税高，就没有人愿意去住，

恰恰相反，人们都喜欢住在安全系数高的地方。但是要满足这

些条件，需要政府有钱才行，所以这些地方税金就高。

曾经有一个温州炒房团，想要进军美国的房地产市场，当

他们得知美国持有房产要交房产税时，就打消了这个念头。因

为不知道未来要交多少房产税，也就不敢买了。

中国人在国外买房子时，看到房价不贵很合适就买了，但

买房后才知道要缴房地产税。如果房子不住，那持有一套房产

可就不便宜了。我国目前还没有开征房地产税，房屋居住还没

有成本，所以中国的住房空置率很高。

很多人都以为，政府开征房地产税是为了控制我国过高的房价，其实这是一种误解。

房价高了政府征收房地产税，如果房价跌了，就不收房地

产税了吗？完全不是！征收房地产税是为了解决地方的财政收

入问题，这跟房价高低没有关系。

所以，大家一定要正确看待中国房地产税的推出。

中国未来房地产税会有以下三点特征：

第一，按照房子的估值来征税。（对于所有工商业住房和像一些高档学校、知名医院一般都集中在高档小区周围。

这样的地方人们都愿意住，人们都愿意向纳税多的小区靠拢。

不是我们原先理解的那样，哪儿房产税高，就没有人愿意去住，

恰恰相反，人们都喜欢住在安全系数高的地方。但是要满足这

些条件，需要政府有钱才行，所以这些地方税金就高。

曾经有一个温州炒房团，想要进军美国的房地产市场，当

他们得知美国持有房产要交房产税时，就打消了这个念头。因

为不知道未来要交多少房产税，也就不敢买了。

中国人在国外买房子时，看到房价不贵很合适就买了，但

买房后才知道要缴房地产税。如果房子不住，那持有一套房产

可就不便宜了。我国目前还没有开征房地产税，房屋居住还没

有成本，所以中国的住房空置率很高。

很多人都以为，政府开征房地产税是为了控制我国过高的房价，其实这是一种误解。

房价高了政府征收房地产税，如果房价跌了，就不收房地

产税了吗？完全不是！征收房地产税是为了解决地方的财政收

入问题，这跟房价高低没有关系。

所以，大家一定要正确看待中国房地产税的推出。

中国未来房地产税会有以下三点特征：

第一，按照房子的估值来征税。（对于所有工商业住房和个人住房，未来要建立一整套评估体系，包括有公信力的房产

评估机构，不动产登记制度。）也就是说，不是靠买房的价格

征税，而是靠房子的评估价来征税。

第二，征税是有税收抵扣的，它会保障百姓基本住房的需

求。界定居民的基本住房标准，确定房地产税的免税条件。

（其中会有税收优惠或抵扣的标准。）对一些困难家庭、低收入

家庭、特殊困难群体会给予一定的税收减免。

第三，房地产税是地方自主征税。未来房地产税属地方税，

收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其

他公共支出。

中国征收的房地产税归地方政府，不交中央政府，这有可

能导致各个城市的税率不一样。现在的矛盾是，收少了地方政

府不愿意，收多了纳税人不愿意。

那征收房地产税会对哪些人产生影响？

我觉得，有三类人的利益会受损。

第一类受损的是城市的中产阶层。他们受损失相对较大。

因为他们财富的主要投资渠道就是房地产，他们买房，而且很

多人都是贷款买房，特别是那些买了多套房的城市白领，找银

行贷了很多款，超出了自己的承受能力。一旦房地产税开征，

房子套现难了，他们的生活会变得比较艰难。个人住房，未来要建立一整套评估体系，包括有公信力的房产

评估机构，不动产登记制度。）也就是说，不是靠买房的价格

征税，而是靠房子的评估价来征税。

第二，征税是有税收抵扣的，它会保障百姓基本住房的需

求。界定居民的基本住房标准，确定房地产税的免税条件。

（其中会有税收优惠或抵扣的标准。）对一些困难家庭、低收入

家庭、特殊困难群体会给予一定的税收减免。

第三，房地产税是地方自主征税。未来房地产税属地方税，

收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其

他公共支出。

中国征收的房地产税归地方政府，不交中央政府，这有可

能导致各个城市的税率不一样。现在的矛盾是，收少了地方政

府不愿意，收多了纳税人不愿意。

那征收房地产税会对哪些人产生影响？

我觉得，有三类人的利益会受损。

第一类受损的是城市的中产阶层。他们受损失相对较大。

因为他们财富的主要投资渠道就是房地产，他们买房，而且很

多人都是贷款买房，特别是那些买了多套房的城市白领，找银

行贷了很多款，超出了自己的承受能力。一旦房地产税开征，

房子套现难了，他们的生活会变得比较艰难。第二类受损失的是囤房的人。在城市里拥有多套住宅的人，

他们的压力会很大。房地产税推出后，会出现集中卖房现象。

这些大量囤积房子的人，财富将会缩水。

第三类受损失的是高负债率的炒房者。一旦房地产税出台，

那些手中有多套房，还背着巨大债务的炒房者将很惨，他们想

卖房套现就难了。

房地产税对普通人和年轻人影响比较大，收税后租金会上

升。房地产税表面上是买房子的人承受，但实际上会转嫁到租

房人的身上。说到底，收房地产税，最终还是由租户买单。

所以，收房地产税后富人不会是最惨的，买单的还是穷人，

因为房租贵了。这些都是政府该考虑的问题，要怎样来减轻穷

人租房的负担。

房地产税推出后，我国的房价会下跌吗？小产权房怎么

办？我们该做好哪些准备来迎接中国房地产税的到来呢？第二类受损失的是囤房的人。在城市里拥有多套住宅的人，

他们的压力会很大。房地产税推出后，会出现集中卖房现象。

这些大量囤积房子的人，财富将会缩水。

第三类受损失的是高负债率的炒房者。一旦房地产税出台，

那些手中有多套房，还背着巨大债务的炒房者将很惨，他们想

卖房套现就难了。

房地产税对普通人和年轻人影响比较大，收税后租金会上

升。房地产税表面上是买房子的人承受，但实际上会转嫁到租

房人的身上。说到底，收房地产税，最终还是由租户买单。

所以，收房地产税后富人不会是最惨的，买单的还是穷人，

因为房租贵了。这些都是政府该考虑的问题，要怎样来减轻穷

人租房的负担。

房地产税推出后，我国的房价会下跌吗？小产权房怎么

办？我们该做好哪些准备来迎接中国房地产税的到来呢？