这个例子说明，征税应该采取最少征收费用原则。如果一

项税收，它的征收成本太高，得不偿失，就不如不征。房地产

税征收同样如此。

问题五：我国的小产权房怎么办？

什么叫小产权房？它是指在农村集体土地上建设的房屋，

没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证

不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家

确权发证，所以它不受法律保护。中国现在的小产权房很多，

光北京就有大约30万套，没缴土地出让金，那小产权房要不要

征税呢？

我的观点是，对于小产权房，政府不应该推倒不算，否则

就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产

权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略

小产权房。

问题六：未来中国还能靠炒房赚钱吗？

我的观点是，若推出房地产税，靠房子赚钱的时代将渐行

渐远！

当人们不再把炒房作为赚钱手段时，那干什么能赚钱呢？这个例子说明，征税应该采取最少征收费用原则。如果一

项税收，它的征收成本太高，得不偿失，就不如不征。房地产

税征收同样如此。

问题五：我国的小产权房怎么办？

什么叫小产权房？它是指在农村集体土地上建设的房屋，

没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证

不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家

确权发证，所以它不受法律保护。中国现在的小产权房很多，

光北京就有大约30万套，没缴土地出让金，那小产权房要不要

征税呢？

我的观点是，对于小产权房，政府不应该推倒不算，否则

就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产

权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略

小产权房。

问题六：未来中国还能靠炒房赚钱吗？

我的观点是，若推出房地产税，靠房子赚钱的时代将渐行

渐远！

当人们不再把炒房作为赚钱手段时，那干什么能赚钱呢？我总结中国人致富走过的四个阶段：

第一阶段是20世纪70年代：靠手工劳动挣钱，谁家富裕

就看父母是否勤劳。

第二阶段是20世纪80年代：靠读书挣钱，上大学可以改

变命运，拿铁饭碗。

第三阶段是20世纪90年代：靠下海经商赚钱，赚第一桶

金。

第四阶段是21世纪初：靠房产升值赚钱，中国房地产走

过20年黄金时期。

那未来靠什么赚钱？我判断，靠大脑赚钱的时代又一次来

临了。

到21世纪20年代，我们要靠创新赚钱，当人工智能时代

来临，你做好准备了吗？我总结中国人致富走过的四个阶段：

第一阶段是20世纪70年代：靠手工劳动挣钱，谁家富裕

就看父母是否勤劳。

第二阶段是20世纪80年代：靠读书挣钱，上大学可以改

变命运，拿铁饭碗。

第三阶段是20世纪90年代：靠下海经商赚钱，赚第一桶

金。

第四阶段是21世纪初：靠房产升值赚钱，中国房地产走

过20年黄金时期。

那未来靠什么赚钱？我判断，靠大脑赚钱的时代又一次来

临了。

到21世纪20年代，我们要靠创新赚钱，当人工智能时代

来临，你做好准备了吗？第14讲

房地产泡沫的破灭

这一讲我想和大家谈谈房地产泡沫问题。我们该注意哪些

问题呢？

1997年9月，香港刚回归中国。我们清华大学一行8人到

香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来

要发展高科技产业。我们拜访了香港的高校、特区政府和很多

大企业，当时很多人都不以为然，他们认为，香港人不需要干

别的，炒炒楼、炒炒股就可以过得很好，香港不需要发展高科

技产业。

话说得也有些道理。当香港楼市火的时候，如果谁提前排

队拿到一张售楼票，一转手就能赚100万港币。我举两个例子

来看看香港人是怎么炒楼的。

在香港有一个很知名的连锁快餐店叫大快活，它拥有多家

分店，生意特别火，我到香港时，去这家店吃过饭。

这家店的老板想，自己经营快餐这么辛苦，香港房地产这

么火，我为何不去赚一笔呢？于是他开始买楼，一口气买下10第14讲

房地产泡沫的破灭

这一讲我想和大家谈谈房地产泡沫问题。我们该注意哪些

问题呢？

1997年9月，香港刚回归中国。我们清华大学一行8人到

香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来

要发展高科技产业。我们拜访了香港的高校、特区政府和很多

大企业，当时很多人都不以为然，他们认为，香港人不需要干

别的，炒炒楼、炒炒股就可以过得很好，香港不需要发展高科

技产业。

话说得也有些道理。当香港楼市火的时候，如果谁提前排

队拿到一张售楼票，一转手就能赚100万港币。我举两个例子

来看看香港人是怎么炒楼的。

在香港有一个很知名的连锁快餐店叫大快活，它拥有多家

分店，生意特别火，我到香港时，去这家店吃过饭。

这家店的老板想，自己经营快餐这么辛苦，香港房地产这

么火，我为何不去赚一笔呢？于是他开始买楼，一口气买下10套房，半年内卖出8套，赚了上千万港币。尝到甜头后，他在

香港房价炒到高点时，买下了一个山庄的70套房。可就在他买

楼后不久，香港的房地产泡沫破了，房价大跳水，从每套1

200万港币，一下跌到每套400万港币。他遭遇了灭顶之灾，

损失极其惨重，财富缩水了3/4还多。

最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在是不快活，

于是他卖掉房产，重新回来经营自己的大快活快餐店。

1997年9月我在香港时，看到报纸上登着这样的标题：

《中产阶层真悲惨，买房置业变成负资产》。

什么是负资产？比如一套房总价1 200万港币，我交了

500万港币的首付，又找银行借了700万港币。当房地产泡沫

破灭后，这套房跌到400万港币，我从银行借了700万港币，

银行把房子拍卖时才卖出400万港币，我还欠银行300万港币。这300万港币就是我的负资产。为什么银行收走了我的房？

因为我没钱还银行的贷款了。

马克思曾经说无产阶级最悲惨，我想说，其实负资产的人

更悲惨，因为他的资产是负的。香港20万中产阶层就面临着这

样的痛苦。也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存

在的。

香港人呼吁政府救助他们这些负资产人。套房，半年内卖出8套，赚了上千万港币。尝到甜头后，他在

香港房价炒到高点时，买下了一个山庄的70套房。可就在他买

楼后不久，香港的房地产泡沫破了，房价大跳水，从每套1

200万港币，一下跌到每套400万港币。他遭遇了灭顶之灾，

损失极其惨重，财富缩水了3/4还多。

最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在是不快活，

于是他卖掉房产，重新回来经营自己的大快活快餐店。

1997年9月我在香港时，看到报纸上登着这样的标题：

《中产阶层真悲惨，买房置业变成负资产》。

什么是负资产？比如一套房总价1 200万港币，我交了

500万港币的首付，又找银行借了700万港币。当房地产泡沫

破灭后，这套房跌到400万港币，我从银行借了700万港币，

银行把房子拍卖时才卖出400万港币，我还欠银行300万港币。这300万港币就是我的负资产。为什么银行收走了我的房？

因为我没钱还银行的贷款了。

马克思曾经说无产阶级最悲惨，我想说，其实负资产的人

更悲惨，因为他的资产是负的。香港20万中产阶层就面临着这

样的痛苦。也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存

在的。

香港人呼吁政府救助他们这些负资产人。特区政府商量后决定不救，理由是：买房和炒股是一样的，

都是投资行为。如果买房赔了，政府去救；那炒股赔了，政府

救还是不救呢？当然不救！结果特区政府真的没去救。香港有

些负资产人，银行最终宣告他们破产。

欠300万港币还不上银行，所以个人信用破产了。

如果房价下跌严重，泡沫破了，买房人还不上银行贷款，

就会变成负资产。所以，当香港房地产泡沫破灭后，损失惨重

的是买房置业的中产阶层，因为他们都是贷款买的房。这里要

告诫内地买房投资者，买房要考虑还款能力。

说到这里我想起一个韩国的例子。

1997年亚洲发生了金融风暴，亚洲四小龙和四小虎都倒

下了。2008年，在清华大学新开的工商管理硕士班上，来了

一位韩国学生。我问这个学生：“1997年你们国家遭受金融风

暴时，你感受最深的是什么？”他说：“让我感受最惨痛的是

我不该贷款买房。”

我问为什么？他说：“因为当时韩国的贷款利率是3%，我就买了房。等1997年金融危机爆发，韩元贬值，通货膨胀起

来了，贷款利率升到13%。贷款买房的人根本还不上贷款，很

多人失了业，更还不上银行贷款了。我身边很多人把房产交给

了银行。我的房为什么没交给银行呢？是因为我爸爸在国外工特区政府商量后决定不救，理由是：买房和炒股是一样的，

都是投资行为。如果买房赔了，政府去救；那炒股赔了，政府

救还是不救呢？当然不救！结果特区政府真的没去救。香港有

些负资产人，银行最终宣告他们破产。

欠300万港币还不上银行，所以个人信用破产了。

如果房价下跌严重，泡沫破了，买房人还不上银行贷款，

就会变成负资产。所以，当香港房地产泡沫破灭后，损失惨重

的是买房置业的中产阶层，因为他们都是贷款买的房。这里要

告诫内地买房投资者，买房要考虑还款能力。

说到这里我想起一个韩国的例子。

1997年亚洲发生了金融风暴，亚洲四小龙和四小虎都倒

下了。2008年，在清华大学新开的工商管理硕士班上，来了

一位韩国学生。我问这个学生：“1997年你们国家遭受金融风

暴时，你感受最深的是什么？”他说：“让我感受最惨痛的是

我不该贷款买房。”

我问为什么？他说：“因为当时韩国的贷款利率是3%，我就买了房。等1997年金融危机爆发，韩元贬值，通货膨胀起

来了，贷款利率升到13%。贷款买房的人根本还不上贷款，很

多人失了业，更还不上银行贷款了。我身边很多人把房产交给

了银行。我的房为什么没交给银行呢？是因为我爸爸在国外工