的房地产商比比皆是。

期房最早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所

以卖期房，也叫卖楼花。

我们来看看他们是怎么发明期房的。

100年前的香港还是一个小渔村，20世纪40年代，香港人

口还不到50万，房地产出现的时间并不长。

1945年抗日战争胜利后，来香港的人数激增，几年的时

间，香港的人口就增加到200万，猛增了4倍，可香港的房屋

却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

之前香港房地产商的房产交易，不论是卖一个大院还是卖

一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太

贵了，普通人买不起，只有少数有钱人才能买得起。这样一来，

大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产商只靠收房租，

资金回笼太慢，于是就有些房地产商干脆就把整栋楼拆开来

卖，比如一栋楼有5层，就拆成5份，分别卖给5个人。

在1952年，就有两栋新楼卖给了10户人家，两天就卖完

了，一时间轰动香港。当时每层差不多有90平方米，一套售价

2万港币，才2万港币买套房是多么便宜！可当时普通人的月薪

才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

那怎么办呢？又有一个房地产商要建100栋5层的楼，也的房地产商比比皆是。

期房最早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所

以卖期房，也叫卖楼花。

我们来看看他们是怎么发明期房的。

100年前的香港还是一个小渔村，20世纪40年代，香港人

口还不到50万，房地产出现的时间并不长。

1945年抗日战争胜利后，来香港的人数激增，几年的时

间，香港的人口就增加到200万，猛增了4倍，可香港的房屋

却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

之前香港房地产商的房产交易，不论是卖一个大院还是卖

一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太

贵了，普通人买不起，只有少数有钱人才能买得起。这样一来，

大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产商只靠收房租，

资金回笼太慢，于是就有些房地产商干脆就把整栋楼拆开来

卖，比如一栋楼有5层，就拆成5份，分别卖给5个人。

在1952年，就有两栋新楼卖给了10户人家，两天就卖完

了，一时间轰动香港。当时每层差不多有90平方米，一套售价

2万港币，才2万港币买套房是多么便宜！可当时普通人的月薪

才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

那怎么办呢？又有一个房地产商要建100栋5层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力仍然很大，没有

这么多钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房呢？于是他

们想出两招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人

分期付款，支付10%~30%的首付，就可以预订一套房。于是，

香港开始出现炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

中国内地房地产市场的兴起比香港晚了半个多世纪，很多

内地房地产商的经验都是从香港学来的。比如，为什么卖期房？

开发商的资金不够怎么办？可以卖期房啊，先获得资金再建房。

买房人的钱不够怎么办？找银行借啊！可以按揭。香港人的创

新精神，不亚于今天的互联网企业家。

当你了解了什么是期房之后，我们再来说，如果你买房时

有现房也有期房可供选择，我给你的建议是，有条件你一定要

选现房，尽量别选期房。为什么呢？

一般期房预售的时候，开发商会给你看一个样板间，样板

间让你看得心满意足，但等你收房时，不管开发商把房子盖成

什么样，你都只能照单全收。

如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，跑路了，

你的房子就会遥遥无期。期房的不确定性太多了。

如果你买的是品牌房地产公司的期房，可能还好点儿，它

们不会因为这个项目做砸了而影响后面的项目。打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力仍然很大，没有

这么多钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房呢？于是他

们想出两招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人

分期付款，支付10%~30%的首付，就可以预订一套房。于是，

香港开始出现炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

中国内地房地产市场的兴起比香港晚了半个多世纪，很多

内地房地产商的经验都是从香港学来的。比如，为什么卖期房？

开发商的资金不够怎么办？可以卖期房啊，先获得资金再建房。

买房人的钱不够怎么办？找银行借啊！可以按揭。香港人的创

新精神，不亚于今天的互联网企业家。

当你了解了什么是期房之后，我们再来说，如果你买房时

有现房也有期房可供选择，我给你的建议是，有条件你一定要

选现房，尽量别选期房。为什么呢？

一般期房预售的时候，开发商会给你看一个样板间，样板

间让你看得心满意足，但等你收房时，不管开发商把房子盖成

什么样，你都只能照单全收。

如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，跑路了，

你的房子就会遥遥无期。期房的不确定性太多了。

如果你买的是品牌房地产公司的期房，可能还好点儿，它

们不会因为这个项目做砸了而影响后面的项目。第二点，精装远比毛坯好。

如果有精装房，就尽量别买毛坯房。这是为什么呢？

中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子

盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。有些农村盖了一

栋栋小楼，外表很漂亮，但进去一看，实在不敢恭维，装修差

得没法住。

20世纪90年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，

他们的装修材料全是组合的，已经加工好了，搬来组合就行了，

房子里面的装修搞好了，连房子外面的花草都种好了，他们把

房子建得像花园一样，买房人搬进去就可以住了。

2016年，我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房

子，房子建好后，房内的装修都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，只需要把家具搬进来就可以生活了。

当今世界，发达国家盖房子都是装修好了的。北京现在已

经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，必须卖精装房。

想想看，如果你买了毛坯房，装修好了搬进去住，可你的

楼上楼下10年内都在陆续装修，就等于你这10年都住在工地

上，你怎么生活？因此，如果有条件，一定要选择精装房，这

代表房产的未来趋势。第二点，精装远比毛坯好。

如果有精装房，就尽量别买毛坯房。这是为什么呢？

中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子

盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。有些农村盖了一

栋栋小楼，外表很漂亮，但进去一看，实在不敢恭维，装修差

得没法住。

20世纪90年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，

他们的装修材料全是组合的，已经加工好了，搬来组合就行了，

房子里面的装修搞好了，连房子外面的花草都种好了，他们把

房子建得像花园一样，买房人搬进去就可以住了。

2016年，我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房

子，房子建好后，房内的装修都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，只需要把家具搬进来就可以生活了。

当今世界，发达国家盖房子都是装修好了的。北京现在已

经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，必须卖精装房。

想想看，如果你买了毛坯房，装修好了搬进去住，可你的

楼上楼下10年内都在陆续装修，就等于你这10年都住在工地

上，你怎么生活？因此，如果有条件，一定要选择精装房，这

代表房产的未来趋势。第三点，贷款远比现金好。

过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房，一定要找银

行贷款，贷款的期限越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，

有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不着觉，

这是上一代人的通病。特别是一些老年人，虽然政府年年提高

他们的退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买

房了。

我建议，现在的年轻人别像老年人一样，一定要活在当下，

你今天消费得到的快乐，和你20年后得到的快乐是不一样的。

举个例子，老一辈中国人年轻的时候没有房子住，清华的

老教授们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，

放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来

他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就

是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

说到买房为什么要贷款，有人说，等我存够钱再买房不行

吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。工资上

涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直在存钱买房，

可一直没买上房子，为什么呢？因为通货膨胀。

例如，30年前我手里有5元钱，我带着它读大学、读研究

生，当时5元钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这5元钱都第三点，贷款远比现金好。

过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房，一定要找银

行贷款，贷款的期限越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，

有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不着觉，

这是上一代人的通病。特别是一些老年人，虽然政府年年提高

他们的退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买

房了。

我建议，现在的年轻人别像老年人一样，一定要活在当下，

你今天消费得到的快乐，和你20年后得到的快乐是不一样的。

举个例子，老一辈中国人年轻的时候没有房子住，清华的

老教授们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，

放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来

他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就

是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

说到买房为什么要贷款，有人说，等我存够钱再买房不行

吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。工资上

涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直在存钱买房，

可一直没买上房子，为什么呢？因为通货膨胀。

例如，30年前我手里有5元钱，我带着它读大学、读研究

生，当时5元钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这5元钱都可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学食堂吃饭，

一份菜才几分钱。上了4年大学我花了800元，还是国家给

的。今天我这5元钱可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不

行。那一碗泡面总可以了吧？我问大家，30年后这5元钱可以

干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以。别

说水，连装水的塑料瓶都买不到。未来水资源将会极度短缺。

这5元钱30年前可以让我过一个月，30年后的今天够我吃

一碗泡面，再过30年可以干什么？我们不知道。这个故事说明

了什么？

它说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加

印。那土地不够了可以加印吗？资源不够了可以加印吗？房产

不够了也可以加印吗？都不可以！

所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定能跑赢通货膨胀。

你若买房，找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年

的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！

他是负利率，越存越少。也就是说，你用今天的钱还昨天的贷

款，你更合适。

第四点，房子早买比晚买好。可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学食堂吃饭，

一份菜才几分钱。上了4年大学我花了800元，还是国家给

的。今天我这5元钱可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不

行。那一碗泡面总可以了吧？我问大家，30年后这5元钱可以

干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以。别

说水，连装水的塑料瓶都买不到。未来水资源将会极度短缺。

这5元钱30年前可以让我过一个月，30年后的今天够我吃

一碗泡面，再过30年可以干什么？我们不知道。这个故事说明

了什么？

它说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加

印。那土地不够了可以加印吗？资源不够了可以加印吗？房产

不够了也可以加印吗？都不可以！

所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定能跑赢通货膨胀。

你若买房，找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年

的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！

他是负利率，越存越少。也就是说，你用今天的钱还昨天的贷

款，你更合适。

第四点，房子早买比晚买好。