2015年中央提出去库存政策。去哪里的库存？去的是

三、四线小城市房地产的库存。

中央给出一个新政策，就是棚户区拆迁的货币化政策。以

前城市拆迁给房，现在拆迁不给房，给钱，拿着钱你可以去买

房子，这就导致了三、四线城市房价的上涨。

2014年拆迁的货币化占比只有9%，2017年为50%，

2018—2020年计划达到60%。截至2017年年底，一些三、四

线城市，从原来的库存积压变成房价上涨，也加入限购行列。

这一招很灵，很多大房地产开发商，原来都待在大城市等

着拍地，一看到三、四线城市房价涨了，就去那里跑马圈地。

这就把资金引到三、四线城市去了。

那房地产市场的现状如何？

（1）一线城市严格调控，市场降温，房价可控了。

（2）二线城市经过一波飞涨后，都在限购，房价也明

显降了。

（3）三、四线城市房价有所抬头，有小幅上涨。

然而，这只是一个短期现象。大家千万不要寄希望于三、

四线城市的房价也会像一、二线城市那样暴涨，这样的可能性2015年中央提出去库存政策。去哪里的库存？去的是

三、四线小城市房地产的库存。

中央给出一个新政策，就是棚户区拆迁的货币化政策。以

前城市拆迁给房，现在拆迁不给房，给钱，拿着钱你可以去买

房子，这就导致了三、四线城市房价的上涨。

2014年拆迁的货币化占比只有9%，2017年为50%，

2018—2020年计划达到60%。截至2017年年底，一些三、四

线城市，从原来的库存积压变成房价上涨，也加入限购行列。

这一招很灵，很多大房地产开发商，原来都待在大城市等

着拍地，一看到三、四线城市房价涨了，就去那里跑马圈地。

这就把资金引到三、四线城市去了。

那房地产市场的现状如何？

（1）一线城市严格调控，市场降温，房价可控了。

（2）二线城市经过一波飞涨后，都在限购，房价也明

显降了。

（3）三、四线城市房价有所抬头，有小幅上涨。

然而，这只是一个短期现象。大家千万不要寄希望于三、

四线城市的房价也会像一、二线城市那样暴涨，这样的可能性不大。因为一旦三、四线城市房价涨了，土地就会向外扩张，

这些城市的房价自然就涨不上去了。大城市房价猛涨，重要的

原因是土地供给不足，这一点在深圳看得最清楚。

我的结论是：中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构

性问题。一、二线城市房子供不应求，三、四线城市房子供过

于求。

我的判断是：从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。

现在政府的调控是，一、二线城市政府的任务是对楼价宏

观调控，不让房价过快增长。三、四线城市政府的任务是去库

存，使现在房地产的库存量有所下降。

这届政府调控思路有三点不同：

（1）由过去的中央调控变为地方调控，由原来的统一

调控变成分散调控。

（2）由过去使用行政命令变成使用经济手段，未来可

能会收房地产税就是一个例子。

（3）政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐熨

平房地产泡沫，中央政府不想戳破楼市泡沫。

楼市调控的主基调是：房子是用来住的，不是用来炒的。不大。因为一旦三、四线城市房价涨了，土地就会向外扩张，

这些城市的房价自然就涨不上去了。大城市房价猛涨，重要的

原因是土地供给不足，这一点在深圳看得最清楚。

我的结论是：中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构

性问题。一、二线城市房子供不应求，三、四线城市房子供过

于求。

我的判断是：从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。

现在政府的调控是，一、二线城市政府的任务是对楼价宏

观调控，不让房价过快增长。三、四线城市政府的任务是去库

存，使现在房地产的库存量有所下降。

这届政府调控思路有三点不同：

（1）由过去的中央调控变为地方调控，由原来的统一

调控变成分散调控。

（2）由过去使用行政命令变成使用经济手段，未来可

能会收房地产税就是一个例子。

（3）政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐熨

平房地产泡沫，中央政府不想戳破楼市泡沫。

楼市调控的主基调是：房子是用来住的，不是用来炒的。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，

在这里告诫大家，别去炒房，因为炒房没空间了。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，

在这里告诫大家，别去炒房，因为炒房没空间了。第12讲

房地产税会推出吗？

最近课上经常有人问我：“老师，中国会推出房地产税吗？

我们手中有多套房子，现在是该卖掉还是拿着？我们担心房地

产税推出后，房价会跌。”

其实，这是两个问题：一是中国房地产税会推出吗？二是

推出房地产税后房价会下跌吗？

先讲第一个问题：中国会推出房地产税吗？

这里首先需要解释一下，什么叫房地产税。顾名思义，给

拥有的房产缴税叫房产税，给占用的土地缴税叫地产税。两个

合起来，就叫房地产税。

有人说，我们买房时不是缴税了吗，怎么现在还要缴税

呢？

你买房时缴的税，那是在买卖环节缴税，现在是在持有房

产的环节缴税。以前你买了房子放在那儿，不租或不住都没有

成本。以后要征收房地产税了，你要为这套房子缴一笔持有房第12讲

房地产税会推出吗？

最近课上经常有人问我：“老师，中国会推出房地产税吗？

我们手中有多套房子，现在是该卖掉还是拿着？我们担心房地

产税推出后，房价会跌。”

其实，这是两个问题：一是中国房地产税会推出吗？二是

推出房地产税后房价会下跌吗？

先讲第一个问题：中国会推出房地产税吗？

这里首先需要解释一下，什么叫房地产税。顾名思义，给

拥有的房产缴税叫房产税，给占用的土地缴税叫地产税。两个

合起来，就叫房地产税。

有人说，我们买房时不是缴税了吗，怎么现在还要缴税

呢？

你买房时缴的税，那是在买卖环节缴税，现在是在持有房

产的环节缴税。以前你买了房子放在那儿，不租或不住都没有

成本。以后要征收房地产税了，你要为这套房子缴一笔持有房产的税，而且每年都要缴。

具体怎么缴税，应该缴多大的比例，现在还在研究之中。

有人会不理解，为什么房子在持有环节要缴税？你住的小

区要交物业费吧？你为什么交小区物业费？就是因为有人帮你

管理这个小区，打扫卫生，种花种草。那么出了小区，走向社

区，走到市里，那里需要清扫街道，修剪树枝，浇水扫地，修

路架桥，这些活由谁来干？政府做这些需要钱吗？那钱从哪里

来？

为什么要收房地产税？是为了财政收入。

10多年前，我参加了一个电视节目，主持人问：“韩老师，

中国会推出房地产税吗？”我答道：“我反对！中国的普通百

姓刚刚买上房，贷款还没还完，国家就收税，让我们怎么生

活？”

我知道，国人心里普遍抗拒收房地产税，谁都不愿意缴税。

但我更知道，房地产税的推出在中国势在必行！为什么这么说

呢？因为从经济学的角度看，收房地产税是因为政府需要钱。有人问，政府不是收了企业和个人的所得税了吗？是收了，但

收上来的税钱不够用。地方政府维护一个城市的文化、卫生、

治安、环境等等都需要钱。

那为什么过去不收房地产税，现在却要收呢？产的税，而且每年都要缴。

具体怎么缴税，应该缴多大的比例，现在还在研究之中。

有人会不理解，为什么房子在持有环节要缴税？你住的小

区要交物业费吧？你为什么交小区物业费？就是因为有人帮你

管理这个小区，打扫卫生，种花种草。那么出了小区，走向社

区，走到市里，那里需要清扫街道，修剪树枝，浇水扫地，修

路架桥，这些活由谁来干？政府做这些需要钱吗？那钱从哪里

来？

为什么要收房地产税？是为了财政收入。

10多年前，我参加了一个电视节目，主持人问：“韩老师，

中国会推出房地产税吗？”我答道：“我反对！中国的普通百

姓刚刚买上房，贷款还没还完，国家就收税，让我们怎么生

活？”

我知道，国人心里普遍抗拒收房地产税，谁都不愿意缴税。

但我更知道，房地产税的推出在中国势在必行！为什么这么说

呢？因为从经济学的角度看，收房地产税是因为政府需要钱。有人问，政府不是收了企业和个人的所得税了吗？是收了，但

收上来的税钱不够用。地方政府维护一个城市的文化、卫生、

治安、环境等等都需要钱。

那为什么过去不收房地产税，现在却要收呢？