年我来清华听课当时韩老师说北京房价未来会......《韩秀云讲经济》摘录

管理类 日期 2022-12-09
年我来清华听课,当时韩老师说,北京房价未来会涨,可我没

买房,回到家乡投资了4 000万元,我现在全赔了,损失了4

000万元。”

我抬头问道:“老总,你赔的是4 000万元吗?如果你在北

京买房,当时房价每平方米不到1万元,现在是5万元,你的4

000万元可以买下4 000平方米的房子,现在这些房子的价值

是2亿元,所以你赔的不是4 000万元,而是2亿元。”他还是

没明白机会成本是什么。

他没在北京买房,而是回家投资企业,4 000万元都赔

了。如果在北京买房会赚2亿元。可以说,他回去投资这件事

的机会成本太大了。

那什么是买房的机会成本?

假如你有一笔钱,如果没有买房,去做别的事,那没买房

赔的钱是你做那件事的机会成本。那这笔钱是买房呢,还是做

别的事情?要考虑机会成本。如果你买房是刚需,就是你需要

住,我的观点是你何时买房都是对的。什么是刚需?就是这房

子是你和你家人要住的,这就是刚需。

为什么?比如一套房100万元,首付30万元,贷款70万元。

反正你是自己住着,房价跌了你得住,房价涨了你也得住,房

价涨跌跟你没有什么关系。如果房价涨了你把房子卖了,可以年我来清华听课,当时韩老师说,北京房价未来会涨,可我没

买房,回到家乡投资了4 000万元,我现在全赔了,损失了4

000万元。”

我抬头问道:“老总,你赔的是4 000万元吗?如果你在北

京买房,当时房价每平方米不到1万元,现在是5万元,你的4

000万元可以买下4 000平方米的房子,现在这些房子的价值

是2亿元,所以你赔的不是4 000万元,而是2亿元。”他还是

没明白机会成本是什么。

他没在北京买房,而是回家投资企业,4 000万元都赔

了。如果在北京买房会赚2亿元。可以说,他回去投资这件事

的机会成本太大了。

那什么是买房的机会成本?

假如你有一笔钱,如果没有买房,去做别的事,那没买房

赔的钱是你做那件事的机会成本。那这笔钱是买房呢,还是做

别的事情?要考虑机会成本。如果你买房是刚需,就是你需要

住,我的观点是你何时买房都是对的。什么是刚需?就是这房

子是你和你家人要住的,这就是刚需。

为什么?比如一套房100万元,首付30万元,贷款70万元。

反正你是自己住着,房价跌了你得住,房价涨了你也得住,房

价涨跌跟你没有什么关系。如果房价涨了你把房子卖了,可以得到很多钱,但除非你不再买房,假如你再买房,还要花同等

或者更多钱才买得回来。所以,当我们只有一套房时,房价的

涨跌和我们关系不大,那只是一种心理上的感觉,觉得房价涨

了,财富增加了。如果你问,我没有买房,我手里连一套房都

没有,那房价的涨跌和我有关系吗?

如果你是第一套房,买房是刚需,就不要犹豫了,任何时

候买都不会错。年轻人首付不够,可以找父母借一点钱,以后

还他们。这样做非常合适,以后工资会涨,但房价涨幅远远高

于工资的涨幅。我曾经给很多年轻人这样的建议,他们都在房

价低的时候贷款买了房子。

在清华读工商管理硕士的学生,凡是在我班上听了我的课

的人,都在北京房价低的时候买房了。2016年我和这些同学

聚会时,他们说:“老师,非常感谢您,在北京房价低的时候

建议我们买房,这10年北京的房价涨了这么多,如果当时我们

没买房子,现在肯定买不起了。”

再讲一个香港人卖房的故事。

2000年前后,我在北大上课,那天班里来的企业家很

多。下课后,坐在后排的一位香港学员说:“老师,我在香港

有一套房子,我想卖掉。”我说别卖,他说就卖,我说别卖,

他说就卖。我说你上前来。得到很多钱,但除非你不再买房,假如你再买房,还要花同等

或者更多钱才买得回来。所以,当我们只有一套房时,房价的

涨跌和我们关系不大,那只是一种心理上的感觉,觉得房价涨

了,财富增加了。如果你问,我没有买房,我手里连一套房都

没有,那房价的涨跌和我有关系吗?

如果你是第一套房,买房是刚需,就不要犹豫了,任何时

候买都不会错。年轻人首付不够,可以找父母借一点钱,以后

还他们。这样做非常合适,以后工资会涨,但房价涨幅远远高

于工资的涨幅。我曾经给很多年轻人这样的建议,他们都在房

价低的时候贷款买了房子。

在清华读工商管理硕士的学生,凡是在我班上听了我的课

的人,都在北京房价低的时候买房了。2016年我和这些同学

聚会时,他们说:“老师,非常感谢您,在北京房价低的时候

建议我们买房,这10年北京的房价涨了这么多,如果当时我们

没买房子,现在肯定买不起了。”

再讲一个香港人卖房的故事。

2000年前后,我在北大上课,那天班里来的企业家很

多。下课后,坐在后排的一位香港学员说:“老师,我在香港

有一套房子,我想卖掉。”我说别卖,他说就卖,我说别卖,

他说就卖。我说你上前来。我问他:“你为什么要卖房呢?”他说:“香港的房价太高

了,我担心香港的房价会跌,我想卖掉房产,躲过房地产泡沫

的风险。”

我问他:“你怕香港的房价跌,你就不怕港币贬值吗?如

果把香港的房子卖了,房产就变成了港币。你担心香港的房价

会跌,你就不担心港币贬值吗?而且我判断,港币贬值的速度

比房产更快!”

他说:“我就要卖房,您给我一个建议吧。”

我给了他三点建议:

第一,你卖了香港的房产,房子就变成了港币,但是你不

能拿着港币,因为港币会贬值。

第二,你把港币兑换成人民币(当时港币贵,人民币便

宜),你可以多换一点儿人民币。但是人民币也会贬值。

第三,你拿着人民币到深圳买一套房子。未来深圳房价会

涨,人民币和港币相比,会涨。但你再想把人民币换成港币,

回香港买一套房子,估计你就买不回来了。

那后来的结果如何呢?

现实和他想的正好相反:香港的房产升值了,港币跌了。

港币跌了多少?原来人民币兑换港币汇率是1∶1.16,现在是

0.8∶1,港币跌了40%。香港的房产升值了,升了多少?原来我问他:“你为什么要卖房呢?”他说:“香港的房价太高

了,我担心香港的房价会跌,我想卖掉房产,躲过房地产泡沫

的风险。”

我问他:“你怕香港的房价跌,你就不怕港币贬值吗?如

果把香港的房子卖了,房产就变成了港币。你担心香港的房价

会跌,你就不担心港币贬值吗?而且我判断,港币贬值的速度

比房产更快!”

他说:“我就要卖房,您给我一个建议吧。”

我给了他三点建议:

第一,你卖了香港的房产,房子就变成了港币,但是你不

能拿着港币,因为港币会贬值。

第二,你把港币兑换成人民币(当时港币贵,人民币便

宜),你可以多换一点儿人民币。但是人民币也会贬值。

第三,你拿着人民币到深圳买一套房子。未来深圳房价会

涨,人民币和港币相比,会涨。但你再想把人民币换成港币,

回香港买一套房子,估计你就买不回来了。

那后来的结果如何呢?

现实和他想的正好相反:香港的房产升值了,港币跌了。

港币跌了多少?原来人民币兑换港币汇率是1∶1.16,现在是

0.8∶1,港币跌了40%。香港的房产升值了,升了多少?原来1套房子是1 200万港币,现在是2 800万港币,升了一倍多。

这个故事说明了什么?就是资产和货币不是一回事。它们

之间可以交换,但是各有各的价格走势。就像港币资产和港币

不是一回事,人民币资产和人民币也不是一回事。这位学员卖

房这件事的机会成本太大了。

因此,你买房或卖房时都要考虑机会成本。

你每天都要比较一下机会成本的大小,这样你的一生就会

过得很经济。1套房子是1 200万港币,现在是2 800万港币,升了一倍多。

这个故事说明了什么?就是资产和货币不是一回事。它们

之间可以交换,但是各有各的价格走势。就像港币资产和港币

不是一回事,人民币资产和人民币也不是一回事。这位学员卖

房这件事的机会成本太大了。

因此,你买房或卖房时都要考虑机会成本。

你每天都要比较一下机会成本的大小,这样你的一生就会

过得很经济。第8讲

买房要注意几件事

在平时讲课中,总有人问我:

老师,我想买房,是买现房好,还是买期房好?

是买精装修的房好,还是买毛坯房好?

是用现金买房好,还是用贷款买房好?

林林总总,各种问题。在买房的过程中,你该注意哪些问

题呢?

我总结出买房应该注意以下五点。

第一点,现房远比期房好。

为什么?因为现房是睁着眼买的,期房是闭着眼买的。

也许有人会问,买房为什么会有现房和期房之分呢?

什么是现房?现房是房子已经盖好,你可以现场去看房,

当时就可以买下。什么是期房?期房是房子还没盖好,你先交

钱,几年以后才能拿到房子。在中国楼市很热的时候,卖期房第8讲

买房要注意几件事

在平时讲课中,总有人问我:

老师,我想买房,是买现房好,还是买期房好?

是买精装修的房好,还是买毛坯房好?

是用现金买房好,还是用贷款买房好?

林林总总,各种问题。在买房的过程中,你该注意哪些问

题呢?

我总结出买房应该注意以下五点。

第一点,现房远比期房好。

为什么?因为现房是睁着眼买的,期房是闭着眼买的。

也许有人会问,买房为什么会有现房和期房之分呢?

什么是现房?现房是房子已经盖好,你可以现场去看房,

当时就可以买下。什么是期房?期房是房子还没盖好,你先交

钱,几年以后才能拿到房子。在中国楼市很热的时候,卖期房

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