第13讲

房地产税推出后房价会下跌吗？

在清华大学的企业家培训班上，我多次问：如果我国推出

房地产税，房价会下跌吗？我记得很清楚，有同学说：“老师，

不会跌的，因为某某专家说了不会跌。”班上其他同学都跟着

点头表示赞同。

看到这一幕，我觉得挺可怕的，就说：“你们也太天真了！

这个世界最确定的事就是它的不确定性。哪有只涨不跌的市

场？如果大家都这么想，那楼市就一定会跌，因为危险总是在

不经意间突然出现。世界上哪场危机不是如此呢！”

这一讲我用回答问题的方式来讲述。

问题一：房地产税推出后，房价会下跌吗？会下

跌！

就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一

只房地产股票立刻跌了10.2%，改天说不征了，这只股票又涨第13讲

房地产税推出后房价会下跌吗？

在清华大学的企业家培训班上，我多次问：如果我国推出

房地产税，房价会下跌吗？我记得很清楚，有同学说：“老师，

不会跌的，因为某某专家说了不会跌。”班上其他同学都跟着

点头表示赞同。

看到这一幕，我觉得挺可怕的，就说：“你们也太天真了！

这个世界最确定的事就是它的不确定性。哪有只涨不跌的市

场？如果大家都这么想，那楼市就一定会跌，因为危险总是在

不经意间突然出现。世界上哪场危机不是如此呢！”

这一讲我用回答问题的方式来讲述。

问题一：房地产税推出后，房价会下跌吗？会下

跌！

就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一

只房地产股票立刻跌了10.2%，改天说不征了，这只股票又涨了6%。所以，房地产税出台的消息传出的那一刻，中国的房

价就会跌。

为什么会出现这种现象呢？当房地产税出台后，持有房产

就有成本了。有人手中有几套房，还有人囤了很多套房，他们

或者卖房，或者出租，总之不能把房压在自己手里。大家都这

么想，房价扛不住，就会跌了。

然而经过一段时间的博弈，人们终于发现，原来羊毛可以

出在羊身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给

租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌感就会慢慢降下

来。

一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给

和需求平衡的价格。

所以说，房地产税可以影响短期的房价，但决定不了房价

的长期走势，因为房价最终还是由供求决定。

假如你手里有多套房子，没有提前卖掉，不幸被砸中，你

别恐慌，只要你能扛过一段时间，就会挺过去。然而很少有人能扛过去，到时候一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说

房价跌都去抛，谁都拦不住。

其实，政府推出房地产税不是为了调控房价，但短期内它

必然会影响到房价。了6%。所以，房地产税出台的消息传出的那一刻，中国的房

价就会跌。

为什么会出现这种现象呢？当房地产税出台后，持有房产

就有成本了。有人手中有几套房，还有人囤了很多套房，他们

或者卖房，或者出租，总之不能把房压在自己手里。大家都这

么想，房价扛不住，就会跌了。

然而经过一段时间的博弈，人们终于发现，原来羊毛可以

出在羊身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给

租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌感就会慢慢降下

来。

一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给

和需求平衡的价格。

所以说，房地产税可以影响短期的房价，但决定不了房价

的长期走势，因为房价最终还是由供求决定。

假如你手里有多套房子，没有提前卖掉，不幸被砸中，你

别恐慌，只要你能扛过一段时间，就会挺过去。然而很少有人能扛过去，到时候一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说

房价跌都去抛，谁都拦不住。

其实，政府推出房地产税不是为了调控房价，但短期内它

必然会影响到房价。问题二：房地产税何时开征？

我判断，至少需要两年左右的时间。为什么需要这么长的

时间呢？有以下几点原因：

第一，各方利益之间博弈，推出时间就会长。

首先地方政府和中央政府在博弈。地方政府想多收点儿税，

中央政府不希望收太多，它想的是全国利益，而地方政府只想

自己的利益，是短期行为。

中央担心地方政府不理性，房地产税让地方政府收走了，

出了问题却要由中央政府买单，中央不愿冒这个险。所以，中

央必须慎重，不敢轻易放权，它要反复权衡利弊后才会推出房

地产税。

其次是地方政府和纳税人之间的博弈。地方政府想多收税，

纳税人想少缴税，这又是一个博弈过程。不同地区的收税标准

不同，有可能越穷的地区收税标准越高，越富的地区收税标准

越低，这就会加重地区之间的不平衡。

第二，设计的征税方案，要立法通过后才能实施，这需要

时间。

预计到2020年，房地产税的立法会初见成效。因此两年

内中国不大可能开征房地产税。这就给了大家足够的时间思考问题二：房地产税何时开征？

我判断，至少需要两年左右的时间。为什么需要这么长的

时间呢？有以下几点原因：

第一，各方利益之间博弈，推出时间就会长。

首先地方政府和中央政府在博弈。地方政府想多收点儿税，

中央政府不希望收太多，它想的是全国利益，而地方政府只想

自己的利益，是短期行为。

中央担心地方政府不理性，房地产税让地方政府收走了，

出了问题却要由中央政府买单，中央不愿冒这个险。所以，中

央必须慎重，不敢轻易放权，它要反复权衡利弊后才会推出房

地产税。

其次是地方政府和纳税人之间的博弈。地方政府想多收税，

纳税人想少缴税，这又是一个博弈过程。不同地区的收税标准

不同，有可能越穷的地区收税标准越高，越富的地区收税标准

越低，这就会加重地区之间的不平衡。

第二，设计的征税方案，要立法通过后才能实施，这需要

时间。

预计到2020年，房地产税的立法会初见成效。因此两年

内中国不大可能开征房地产税。这就给了大家足够的时间思考和做出决定。你是该买房，该卖房，还是该租房子呢？

问题三：房地产税为什么推得这么慢？因为征收

有难度。

想想看，收房地产税是一件多么复杂的事情。不同城市收

税标准不同，就是同一个城市不同地区的收税标准也不同。

比如，不同年代盖的房子，房子的评估价格不同，谁来确

定？谁去上门测量？这需要多少人工？培训多少测量员？怎么

表现出公平？房产拥有数额认定就有一定的难度，甚至会出现

一些人为逃避缴税而假离婚、假分家等。这样的漏洞又怎样堵

上？

有人做过统计，光北京的房子就有24种，如房改房、福

利房、集资房等。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，

那就不合理了。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交

土地出让金的房子不征税，这合理吗？

问题四：征收房地产税的原则是什么？

经济学家亚当·斯密在《国富论》中提出了四条征税的原

则：第一是平等原则，人与人之间平等；第二是确实原则，让

人知道该缴多少税，政府不要朝令夕改；第三是便利原则，就和做出决定。你是该买房，该卖房，还是该租房子呢？

问题三：房地产税为什么推得这么慢？因为征收

有难度。

想想看，收房地产税是一件多么复杂的事情。不同城市收

税标准不同，就是同一个城市不同地区的收税标准也不同。

比如，不同年代盖的房子，房子的评估价格不同，谁来确

定？谁去上门测量？这需要多少人工？培训多少测量员？怎么

表现出公平？房产拥有数额认定就有一定的难度，甚至会出现

一些人为逃避缴税而假离婚、假分家等。这样的漏洞又怎样堵

上？

有人做过统计，光北京的房子就有24种，如房改房、福

利房、集资房等。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，

那就不合理了。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交

土地出让金的房子不征税，这合理吗？

问题四：征收房地产税的原则是什么？

经济学家亚当·斯密在《国富论》中提出了四条征税的原

则：第一是平等原则，人与人之间平等；第二是确实原则，让

人知道该缴多少税，政府不要朝令夕改；第三是便利原则，就近征收；第四是最少征收费用原则，千万不要成本大于收入。

我们来讨论一下最少征收费用原则。如果一个城市收到

100亿元房地产税，结果为收税花去120亿元，最后还赔了20

亿元，得不偿失，那还收税干吗？

举个例子，1998年，北京人的交通工具都是自行车。北

京市政府就想，北京有这么多人骑自行车，每年自行车道路的

维修费得多少钱？由谁来承担呢？

可以想一下，北京有超过1 000万辆自行车，如果每辆车

都收4.5元，就是一笔不小的钱，会有4 500万元进入政府的腰

包。这个想法挺好，可实行起来就难了。每个人都需要花4.5

元，在规定地点买一块小金属牌，挂在车的前面，便于检查。

北京人多数人都照办了。我也买了一块小牌挂上，后来我发现

这个收费措施一定会失败，为什么呢？

你想一下，到底怎么能查出没有交钱的自行车呢？让大街

上站着的警察，专门检查谁的自行车没上牌，抓住罚款，这得

多少警察？而且早晨起来，上班骑自行车的人黑压压一片，骑

在路上，根本没办法查谁有牌谁没有牌。还有人很聪明，自己

做了一块小铁片放上，以假乱真，警察还需要火眼金睛才能分

辨出真假。收上来的钱不多，但支付的成本却很高，最后北京

市政府只能取消这项自行车收费政策。近征收；第四是最少征收费用原则，千万不要成本大于收入。

我们来讨论一下最少征收费用原则。如果一个城市收到

100亿元房地产税，结果为收税花去120亿元，最后还赔了20

亿元，得不偿失，那还收税干吗？

举个例子，1998年，北京人的交通工具都是自行车。北

京市政府就想，北京有这么多人骑自行车，每年自行车道路的

维修费得多少钱？由谁来承担呢？

可以想一下，北京有超过1 000万辆自行车，如果每辆车

都收4.5元，就是一笔不小的钱，会有4 500万元进入政府的腰

包。这个想法挺好，可实行起来就难了。每个人都需要花4.5

元，在规定地点买一块小金属牌，挂在车的前面，便于检查。

北京人多数人都照办了。我也买了一块小牌挂上，后来我发现

这个收费措施一定会失败，为什么呢？

你想一下，到底怎么能查出没有交钱的自行车呢？让大街

上站着的警察，专门检查谁的自行车没上牌，抓住罚款，这得

多少警察？而且早晨起来，上班骑自行车的人黑压压一片，骑

在路上，根本没办法查谁有牌谁没有牌。还有人很聪明，自己

做了一块小铁片放上，以假乱真，警察还需要火眼金睛才能分

辨出真假。收上来的钱不多，但支付的成本却很高，最后北京

市政府只能取消这项自行车收费政策。