1．形状

对于商铺而言，有一个好的外形，是非常重要的。首先在外观上可以给人留下良好的印象，其次对店内也有更好的展示空间。

大多数商铺是长方形，但长方形也有着高低之分。以长的一边作为开间，那么，就会获得更多的展示空间，能用更大的空间来制作门头和招牌，从外面看，也就更能锁定顾客的目光。而如果是以短的一边作为开间，那么能用来制作门头招牌的地方就很有限，想要吸引客流也就变得更加困难。

还有一些是转角的扇形商铺，这种形状的商铺是非常好的，能够充分地展示门店招牌以及店内情况，同时转角的商铺客流量一般也比单边的商铺高。

2．格局

除了形状之外，房屋内部的格局也值得注意。我们首先需要观察，房屋原本装修的区域分隔是否能够满足门店的需求，如果之前的装修大体格局上不用变化，只需要进行局部的区域分隔或者改变，那就会简单很多，也能省下一部分资金。例如上一个租商已经分隔了两个区域，大小比例合适，刚好成为厨房和大厅的分隔，那就可以利用起来。

但大部分情况是要重新分隔区域进行装修。通常现在的房屋都是框架结构，内部的墙体基本能够拆除，这就给门店的装修提供了很大的方便。但是在一些比较老的商圈或底商，可能还存在着承重墙结构的商铺，这些商铺相邻两间中间的墙是承重墙，无法完全打通，这就给重新分隔区域带来了困难。但是也不用太担心，我们可以通过重新布置格局来优化，只是利用率可能会有所下降。1．形状

对于商铺而言，有一个好的外形，是非常重要的。首先在外观上可以给人留下良好的印象，其次对店内也有更好的展示空间。

大多数商铺是长方形，但长方形也有着高低之分。以长的一边作为开间，那么，就会获得更多的展示空间，能用更大的空间来制作门头和招牌，从外面看，也就更能锁定顾客的目光。而如果是以短的一边作为开间，那么能用来制作门头招牌的地方就很有限，想要吸引客流也就变得更加困难。

还有一些是转角的扇形商铺，这种形状的商铺是非常好的，能够充分地展示门店招牌以及店内情况，同时转角的商铺客流量一般也比单边的商铺高。

2．格局

除了形状之外，房屋内部的格局也值得注意。我们首先需要观察，房屋原本装修的区域分隔是否能够满足门店的需求，如果之前的装修大体格局上不用变化，只需要进行局部的区域分隔或者改变，那就会简单很多，也能省下一部分资金。例如上一个租商已经分隔了两个区域，大小比例合适，刚好成为厨房和大厅的分隔，那就可以利用起来。

但大部分情况是要重新分隔区域进行装修。通常现在的房屋都是框架结构，内部的墙体基本能够拆除，这就给门店的装修提供了很大的方便。但是在一些比较老的商圈或底商，可能还存在着承重墙结构的商铺，这些商铺相邻两间中间的墙是承重墙，无法完全打通，这就给重新分隔区域带来了困难。但是也不用太担心，我们可以通过重新布置格局来优化，只是利用率可能会有所下降。3．楼层

在查看房屋的时候，还要留心商铺所在楼层对于门店的影响。

店铺所在的楼层不同，适合的餐饮店类型也会不同。如果是在一层，那适合的是和“快”相关的品类，至少出餐的时间不能太久，因为一层的客流是最密集的，快速出餐能够充分利用客流提升成交率。如果商铺在二楼，甚至三楼，由于可接近性变差，客流也会衰减。

所以对餐饮商铺来说，每一层的商业价值都是不同的。一般情况是：一层>二层>三层>三层以上。

如果是安装了电梯的高层商铺，那么它的价值是一层高于顶层，顶层高于其他层，这通常出现在商场等大型综合体中。

3.3.3　店内装修情况及设备的检查

对于整体转让的商铺，我们需要对商铺内装修以及设备进行一些评估和检查。如果做的品类相近或相同，那么设备很大程度上是可以共用的，不过如果是专业度比较高的设备，最好是请专业人员陪同进行一些检查。

但是装修并不能原封不动，如果是因倒闭转让的店，必定会有一些负面因素，不能让顾客感觉老店和新店没有一点变化。所谓“新人新气象”。

另外就是餐饮对于水、电、气是有特殊要求的，比如电气设备很多的情况下需要三相电，如果电路容量不达标，是无法使用的。所以，在检查房屋的时候需要查看这方面是否能达到所需的要求，如果没有达到，可以问一下房东能不能进行扩容。3．楼层

在查看房屋的时候，还要留心商铺所在楼层对于门店的影响。

店铺所在的楼层不同，适合的餐饮店类型也会不同。如果是在一层，那适合的是和“快”相关的品类，至少出餐的时间不能太久，因为一层的客流是最密集的，快速出餐能够充分利用客流提升成交率。如果商铺在二楼，甚至三楼，由于可接近性变差，客流也会衰减。

所以对餐饮商铺来说，每一层的商业价值都是不同的。一般情况是：一层>二层>三层>三层以上。

如果是安装了电梯的高层商铺，那么它的价值是一层高于顶层，顶层高于其他层，这通常出现在商场等大型综合体中。

3.3.3　店内装修情况及设备的检查

对于整体转让的商铺，我们需要对商铺内装修以及设备进行一些评估和检查。如果做的品类相近或相同，那么设备很大程度上是可以共用的，不过如果是专业度比较高的设备，最好是请专业人员陪同进行一些检查。

但是装修并不能原封不动，如果是因倒闭转让的店，必定会有一些负面因素，不能让顾客感觉老店和新店没有一点变化。所谓“新人新气象”。

另外就是餐饮对于水、电、气是有特殊要求的，比如电气设备很多的情况下需要三相电，如果电路容量不达标，是无法使用的。所以，在检查房屋的时候需要查看这方面是否能达到所需的要求，如果没有达到，可以问一下房东能不能进行扩容。3.3.4　故事：掉了一回坑

我的一个同学之前一直从事公务员的工作，这两年乘着“大众创业，万众创新”的热潮，也想下海闯一闯。不久前在自己小区附近的商住楼下面租了一间商铺，准备从事餐饮。

在租这间商铺之前，我的这位同学也是比较粗心的，并没有将商铺的一些细节问题搞清楚，便从上一任租商手中接手过来。上一任租商做的不是餐饮，与房东签订租房合同的时候，也只是按照上一任的样板，主要是明确了租金，并没有增加餐饮相关的细节问题。

当我的同学刚刚开始装修，正准备一展身手的时候，楼上的住户找上门来，对他说不能从事餐饮，还说政策本就如此。

这下可让他慌了神，本来想顺顺利利地租铺开店，打算红红火火干几年，这下门还没开就被阻拦了下来。等他缓过神来，才知道原来商住楼的底商对于餐饮业有诸多的限制，并不是原先所想的那样，房东同意就可以。

据我所知，之后的装修耽搁了很久，同学也是好说歹说，终于让住户们同意了，并且保证不产生过多的油烟。这令他不得不对当初选好的品类重新进行更改，变成油烟产生较小的品类，同时在我的提醒下，在排烟净化上也下了挺大的功夫，费尽周折之后才算是开张了。

所以在租商铺之前，要尽可能详细地了解商铺的信息，否则一不小心就可能“掉进坑里”。3.3.4　故事：掉了一回坑

我的一个同学之前一直从事公务员的工作，这两年乘着“大众创业，万众创新”的热潮，也想下海闯一闯。不久前在自己小区附近的商住楼下面租了一间商铺，准备从事餐饮。

在租这间商铺之前，我的这位同学也是比较粗心的，并没有将商铺的一些细节问题搞清楚，便从上一任租商手中接手过来。上一任租商做的不是餐饮，与房东签订租房合同的时候，也只是按照上一任的样板，主要是明确了租金，并没有增加餐饮相关的细节问题。

当我的同学刚刚开始装修，正准备一展身手的时候，楼上的住户找上门来，对他说不能从事餐饮，还说政策本就如此。

这下可让他慌了神，本来想顺顺利利地租铺开店，打算红红火火干几年，这下门还没开就被阻拦了下来。等他缓过神来，才知道原来商住楼的底商对于餐饮业有诸多的限制，并不是原先所想的那样，房东同意就可以。

据我所知，之后的装修耽搁了很久，同学也是好说歹说，终于让住户们同意了，并且保证不产生过多的油烟。这令他不得不对当初选好的品类重新进行更改，变成油烟产生较小的品类，同时在我的提醒下，在排烟净化上也下了挺大的功夫，费尽周折之后才算是开张了。

所以在租商铺之前，要尽可能详细地了解商铺的信息，否则一不小心就可能“掉进坑里”。3.4　签订合同的注意事项

3.4.1　转让合同注意事项

在与上一任租商签订转让合同时，有一些事项是值得注意的。

（1）签订转让合同分为三方协议和双边协议。三方协议需要房东到场并且签字。这是房东同意上一任租商转让的证明，以防止到时候大房东不承认转让协议，同时也明确一下房屋的产权是大房东的。而双边协议是接手方与上一任租商签订的。但是签订双边协议也有一个前提，就是上一任租客与大房东签订的租赁合同中有可以转租或转让的合同条款。如果没有这些条款或者与大房东的合同当中明确规定不能转租或转让，那么这样的双边协议是无效的。

（2）上一任租商和承租方的基本信息也要写清楚，包括姓名和身份证信息，这些是最基础的。

（3）关于原有装修以及设备的问题。如果是空房转让，那么在签订转让合同之后的指定时间之内，上一任租商要将商铺内的物品和设备拿走，超过这个时间，剩下的均认为是放弃所有权。

如果是整体转让，那么上一任租商在收到转让费之后，商铺的一切装修设备以及经营权，自动归接手方所有。

（4）转让费的包含项目。与上一任租商交流转让费内容，需要和他明确转让费所包含的项目，并且要在合同中标明。如果他的转让费只是一个经营权的转让，并不包含设备以及装修的费用，那在后期3.4　签订合同的注意事项

3.4.1　转让合同注意事项

在与上一任租商签订转让合同时，有一些事项是值得注意的。

（1）签订转让合同分为三方协议和双边协议。三方协议需要房东到场并且签字。这是房东同意上一任租商转让的证明，以防止到时候大房东不承认转让协议，同时也明确一下房屋的产权是大房东的。而双边协议是接手方与上一任租商签订的。但是签订双边协议也有一个前提，就是上一任租客与大房东签订的租赁合同中有可以转租或转让的合同条款。如果没有这些条款或者与大房东的合同当中明确规定不能转租或转让，那么这样的双边协议是无效的。

（2）上一任租商和承租方的基本信息也要写清楚，包括姓名和身份证信息，这些是最基础的。

（3）关于原有装修以及设备的问题。如果是空房转让，那么在签订转让合同之后的指定时间之内，上一任租商要将商铺内的物品和设备拿走，超过这个时间，剩下的均认为是放弃所有权。

如果是整体转让，那么上一任租商在收到转让费之后，商铺的一切装修设备以及经营权，自动归接手方所有。

（4）转让费的包含项目。与上一任租商交流转让费内容，需要和他明确转让费所包含的项目，并且要在合同中标明。如果他的转让费只是一个经营权的转让，并不包含设备以及装修的费用，那在后期很有可能造成一些纠纷。所以我们要在一开始就和上一任租商明确好转让费是否已经包含了所有的所需费用。

（5）剩余的租期问题。我们需要与上一任租商明确好剩余的租期是多少，折合多少钱算入转让费当中。

（6）债权债务问题。在上一任租商手中，如果存在一些和门店相关的债务问题，就需要在转让合同中写清楚，这些债务问题全部由上一任租商负责，与接手的人无关。

（7）营业执照的交接。转让完成后建议马上办理新的营业执照，万一发生食物中毒等牵涉法律范畴的问题，双方就会产生纠纷。所以以防万一，在合同当中也要写明，转让过后需要让上一任租商先行注销营业执照以及税务登记证，然后自己再进行注册。

（8）意外因素。这里的意外因素一般是指自然灾害和政府征用拆迁修路等，自然灾害自不必说，属于不可抗因素，接手方的损失与上一任的租商无关。但如果是因为政府工程而导致的店铺无法正常营业，甚至直接拆除，则要根据实际情况与上一任的租商进行协调。所以合同里需要明确：如果是在签订合同之前政府就下达了拆除或修路的通知，那么需要全额返还转让费，并赔偿接手方装修的相关费用，因为这基本上是属于恶意欺骗。如果是在合同签订之后，政府才发布相关通知，而上一任租商对此也确实并不知情，那合同中可以根据实际情况双方协商解决。

3.4.2　商铺租赁合同的注意事项

（1）续租的问题。如果签订的转让合同是与上一任租商的双边很有可能造成一些纠纷。所以我们要在一开始就和上一任租商明确好转让费是否已经包含了所有的所需费用。

（5）剩余的租期问题。我们需要与上一任租商明确好剩余的租期是多少，折合多少钱算入转让费当中。

（6）债权债务问题。在上一任租商手中，如果存在一些和门店相关的债务问题，就需要在转让合同中写清楚，这些债务问题全部由上一任租商负责，与接手的人无关。

（7）营业执照的交接。转让完成后建议马上办理新的营业执照，万一发生食物中毒等牵涉法律范畴的问题，双方就会产生纠纷。所以以防万一，在合同当中也要写明，转让过后需要让上一任租商先行注销营业执照以及税务登记证，然后自己再进行注册。

（8）意外因素。这里的意外因素一般是指自然灾害和政府征用拆迁修路等，自然灾害自不必说，属于不可抗因素，接手方的损失与上一任的租商无关。但如果是因为政府工程而导致的店铺无法正常营业，甚至直接拆除，则要根据实际情况与上一任的租商进行协调。所以合同里需要明确：如果是在签订合同之前政府就下达了拆除或修路的通知，那么需要全额返还转让费，并赔偿接手方装修的相关费用，因为这基本上是属于恶意欺骗。如果是在合同签订之后，政府才发布相关通知，而上一任租商对此也确实并不知情，那合同中可以根据实际情况双方协商解决。

3.4.2　商铺租赁合同的注意事项

（1）续租的问题。如果签订的转让合同是与上一任租商的双边